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2022 / 09 / 30  05:00

食糧危機で米国農地価格急騰  米原市の農地価格は格差あり

米国で農地を対象にした投資が増えている。

2022年の農地価格は過去20年で最高値となったとのこと

世界人口増加でもともと食糧不足だったことに加え、ウクライナ侵攻により農作物価格が急騰し、その結果として、農地の価格も急騰することになった

さてその価格であるが、ニュースでは、エーカーなどという訳のわからない指標で報道されているので、日本人になじみのある単位で記載します

 

2022年の平均単価は1000平米  いわゆる1反が17万円です

前年から2万円くらい値上がりしています

小麦生産が盛んなカンザス州では前年比較25%も値上がりしたそうです

 

最近ではトウモロコシや大豆の先物価格が20年前の2倍以上に値上がりしているそうです

ということで、米国では農地リート(不動産投信)あるとのことです。

 

さて米原市の農地価格であるが、以外に安い

磯から入江にかけての干拓地などは、買い手がつかない状態なので、管理者がいなくなった田んぼは草だらけになり、害虫の住処と化している

うちは、米原駅徒歩15分くらいであるが、そこでも純農地なら1反50万円でも買い手がないそうである

市街化調整区域なのでとても安い

しかし同じ徒歩15分でも旧市役所方面は田んぼのままでも一反5000万円くらいする

生まれた場所が1キロほど違うだけでこんだけの差がつくのは運命なのか??

同じ面積で、駅前同じ距離で、100倍の価格差である

うーんですね。

 

 

2022 / 09 / 29  05:00

相続節税 いたちごっこ

 

相続税の財産評価をめぐり新しく編み出される節税スキームと国税当局とのいたちごっこが繰り返されている

ここにきて都心オフィスビルなどを共同で所有する「不動産小口化商品」が急伸している。

2013年に500億円だった市場は、2020年には1500億円まで伸びている

資金を現金から不動産に移しておくのは相続節税の常套手段

話を分かりやすくした例であるが、

200平米までの小規模宅地と見なされれば2000万円で買った小口不動産の評価が500万円ほどになる

それによって、本来かかる相続税をゼロ近くにできる

さらに、相続が終われば今度は市場価格で小口不動産を売れば2000万円相当で売れる(はず)というスキーム

 

今や東京都市のマンションなど中流の人には買えない

しかし小口化できれば買うことはできる

 

リスクは買った値段程度で売れるのか?

節税スキームとして許されるのか?

の2点

 

私が相続税がかかるかどうかの対象者としたら東京の物件はまず買わない

相続税削減のメリットよりも、東京に物件を持つことのリスクを排除する

地震が来れば関東圏不動産は壊滅的打撃をうける

 

それなら、価格を半値の仙台、名古屋、大阪、福岡などで小口不動産を買うか、自分の裁量に合う小規模なマンションを買うであろう

買値、評価価格、売値のばらつきが大きすぎる。

株式を買ったような「毎日心配やなあ、、」といった状態にはなりたくないのです

2022 / 09 / 28  05:00

バスケの常識覆す3点シュート  数字で語り合う習慣をつけよう

 

かつてバスケといえば、マイケルジョーダンが豪快に決めるダンクシュートであったが、今や3点シュートが多投されている

2021年の女子バスケでは、出場国で2番目に背の低い日本が銀メダルに輝いた

小さくでも世界で互角に戦えることを示してくれた

 

コーチのトムホーバス氏は、数千試合の競技データをもとに3点シュートを軸とする戦術を採用し、それが見事にはまったのである。

 

NBAではシュート分析をしており、3点シュートの割合は過去24年で16%⇒40%
まで増えている

ちなみ3点シュートの成功確率は30%超と昔から変わっていない

そこに技術の向上は無いのだが、3点シュートを警戒することが増えたことから、ゴール付近の守りに隙ができて、ゴール付近の2点シュートの成功確率が上がっているという分析

 

なるほどなあ、、これがプロの分析だと思う

数字で説明しきれないことを説明することの重要性

今まで見えていなかったことが見えてきて、見事結果に結びつけている

 

なぜこのようなことが日本のコーチにはわからなかったのだろう??

根性主義の弊害??よくわからない

 

数字で議論をすることは私たちのビジネスに大きな示唆を与えてくれている

多くの社長が、「数字のことは経理に任せている」とおっしゃっていた

数は少ないが、「俺は数字のことはよくわからん」とおっしゃっていた社長もおられた

 

但し

不思議なことだが、数字のことがよくわかっていなくても、いつも犬の散歩が優先、筋トレばっかりしている、ゴルフばかりしている、そういった社長さんでも業績が伸びている会社もあるのもまた事実である

こういった社長さんは、細かい数字より、正しい戦略をもち、また時流をうまくとらえているので、それほど頑張らなくても、業績がいいのだと思う

「数字がわかれば経営が必ずうまくいく」とは言えないが、知らないよりは知っている方がうまくいく確率は高まります

 

2022 / 09 / 27  05:00

EEZ南の要 沖ノ鳥島 沈没まで16センチ

 

東京都から1700キロ南に日本最南端の島、沖ノ鳥島がある

沖ノ鳥島のおかげで、日本のEEZ(排他的経済水域)は40万平方キロも確保されている

ちなみに日本の国土は37万平方キロなんで、日本の国土より広い海の面積が確保されているのである

 

もともとサンゴ礁の島なのだが、永年の風雨により地表16センチにまでなっているらしい

しかも海から顔を覗かしているのは、わずか4.5畳程度まで狭まっている

国連海洋法条約によると、高潮時にも水面上にある自然にできた陸地を島と呼んでいる

 

ところが、最近の研究で、島全体が地滑りを起こしているとのこと

このままで島がなくなってしまう

沖ノ鳥島付近は、海洋資源だけでなく、コバルトニッケルなどの鉱物資源も豊富にある地域らしい

日本の1980年代から、鉄の塊を落としたり、周囲を囲んだりはしてきた。

しかし地すべりまでは対処できていない様子

はるか南の島の話であるが、沖の鳥島が沈没すれば日本への悪影響は大きいということは理解しておきたい

2022 / 09 / 26  05:00

年300万円以下は雑所得となる?? デメリット多い

年300万円以下は「雑所得」の国税庁通達国税庁は8月に所得税基本通達改正案を公表した

年間収入300万円以下の所得区分を事業所得⇒雑所得とする内容

問題点は、

経費などを含めて赤字になった場合、本業収入と損益通算できなくなる

また副業が黒字でも、青色申告特別控除の65万円が使えない

⇒事業所得であれば青色申告特別控除も使えるのでそこそこの節税にはなります

 

税法上所得は、給与、事業、雑、一時など10種類に区分される

いずれも税率は同じだが黒字との損益通算の方法などが違う

これまでは収入金額300万円以下でも事業所得として申告する人も一定はいたそうだ

 

例えばネット売買で165万円の収入があり、原価で185万円かかっていたとしても、赤字の20万円は損益通算できず、単純な資金流出となる

また原価が100万円かかっていたら、純利益は65万円となり、従来なら青色申告控除も使えたが、新税制では青色申告特別控除が使えなくなり、そのまま65万円が税額計算の基礎数値となり、実質増税となるものである

(なお青色申告特別控除を使うには事業的規模も要ります)

 

そこで地域で一番困るのは、兼業農家だと思う

兼業農家で収入300万円以上もある人は少ない

兼業農家は、節税のためにやっている人さえいる

実は、全く儲からない形態なのだが、家業であるためやむを得ず農家をしている人は数多い

現行税制では、赤字分が損益通算できて、給与所得から差し引かれていた所得税や住民税が還付されたので、まだ、赤字でも農業をする大義もあった

しかし、新税制で農業赤字と給与所得の黒字が損益通算できないのなら、なんのために実態赤字となる農業を続けるのかという問題が起こる

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2024.04.19 Friday