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代表の成宮康宏は「中小企業診断士」の他「宅地建物取引士」「賃貸不動産経営管理士」「各種FP資格」の国家資格を有しています。
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2023 / 04 / 29  05:00

相続空き家問題 特例対象縮小で税負担増

 

 

 

 

当社でも、不動産賃貸業を行っている。自分の物件を賃貸するだけなら免許も資格も要らないであります。

 

日常のことは管理会社さんに任せてあるので、掃除と帳簿付くらししかすることがない。

 

そんな当社にさえ、不動産相談が舞い込んでくる

 

記事のような、老朽化建築物や空き家相続の相談である

 

私も一般の方以上には相続知識はありますが、法律や税の専門家でないので全て知っている訳でない

ただ空き家問題の解決は社会課題の解決につながるとは感じております

 

 

 「税金がこれ以上増えるのは耐えられない」。東京都に住む会社員Aさん(62)は3年前に相続し、空き家となった実家についてこう話す。いまの国会に提出された空き家対策特別措置法改正案に、管理が不十分な物件は住宅の固定資産税などを減らす特例から外す条文が入っているからだ。

実家は千葉県にあり、一人暮らしだった母が亡くなったのを機に引き継いだ。最寄り駅から徒歩で30分以上かかるほか家屋も古く、貸したり売却したりできる見通しはない。相続当初は3カ月に一度のペースで家の状態を確認していたが、最近は足が遠のいている。家屋と土地の税額は現在、固定資産税と都市計画税の合計で年67000円。負担増を避けるため「今後はこまめに管理するようにしたい」という。

改正法案、2023年内にも施行へ

空き家は全国で増えている。総務省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」によると2018年に約849万戸と1998年の約1.5倍に増え、住宅総数に占める割合は13.6%と過去最高だった。おおむね7戸に1戸に当たる計算になる。Aさんのように相続した家に誰も住まず、空き家になるケースが多い。

空き家が管理されず長期間放置されると景観の悪化だけでなく、家屋が倒壊したりゴミの不法投棄を招いたりしやすい。政府が提出した改正案はこうした空き家問題に歯止めを掛けるため、所有者に適切な管理を促すことを目指している。6月までの今通常国会で成立すれば公布を経て、早ければ年内にも施行する見通しだ。

窓や屋根の破損、放置は禁物

改正案の大きな柱が空き家の区分にこれまでの「特定空き家」に加えて「管理不全空き家」を新たに設けること。特定空き家は家屋に倒壊など保安上危険な恐れがあったり、著しく衛生上有害となる恐れがあったりする場合に市区町村が指定する。指定を受けた所有者が自治体の改善指導・勧告に従わなければ、住宅用地に適用する税軽減特例の対象から外す仕組みとなっている。改正案はこれを管理不全空き家にも広げ、「所有者にとっては税負担が増すことになる」(税理士の藤曲武美氏)。

具体的には土地200平方メートル以下の部分について固定資産税は課税上の評価額を6分の1に、原則として市街化区域でかかる都市計画税は3分の1とする特例が受けられなくなる。実際にどれくらいの税額になるかは様々だが、4倍程度になるケースが多いとみられる。冒頭のAさんも税理士に相談したところ、年約25万円と3.7倍になる計算だったという。

ではどんな空き家が管理不全に指定されるのか。改正案では倒壊の危険などは現在ないが、放置すれば特定空き家になるおそれのある物件としている。例えば適切に管理されず、窓や屋根の一部に破損があったり、外壁の一部がはがれていたりすると該当する可能性がありそうだ。法案成立後に政府が示すとみられるガイドラインを参考にするといいだろう。

 

改正案は特定空き家でも取り組みを強化する。家屋が著しく危険な状態にある場合などに自治体が強制撤去する「行政代執行」という仕組みに緊急時の代執行制度を設ける。通常の行政代執行は所有者が撤去や除却の命令に従わない場合に適用するが、命令などを一部省略できるようにする。地震や台風で家屋の損壊が進むなど緊急性が高い場合を想定し、費用は所有者の負担となる。

今回の改正案以外にも、自治体が空き家に独自の税負担を課す例が出ている。京都市は2026年以降に「空き家新税」を導入する予定だ。市街化区域内にある空き家の所有者が課税対象で、税額は家屋の固定資産税評価額などを基に決まる。空き家問題が深刻になっているため、ほかの自治体に波及する可能性はありそうだ。

 

売却視野なら解体・撤去費も

空き家の所有者はどうすればいいのか。まずは「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されないよう適切な管理を続けることが大切だ。家屋の掃除、経年劣化や自然災害による破損の修繕だけでなく、庭の除草や樹木のせん定もこまめにすることが必要。庭が荒れると周囲に迷惑を掛けかねないためだ。修繕費や掃除などの際に利用する水道光熱費、万一に備える火災保険料などが発生する。

家の売却を視野に入れるなら、家屋の解体・撤去費を見込みたい。「古い家屋があると売却が難航しやすい」(司法書士の船橋幹男氏)からだ。税負担も含めたこうした費用をどう賄うかを考えておこう。相続人が複数いる場合は分担するのも選択肢になる。

 

 

2023 / 04 / 27  05:00

米国大統領選挙を見据え今後の世界  イアン・ブレマー氏 米ユーラシア・グループ社長

 

 

 

イアンブレマーさんの予測は当たるので掲載します

 

特に今後の米国2024年大統領選挙の動向は、日本にも大きな影響を及ぼすと思います

 

米国内の民主党、共和党の事情、中国、ロシアとの対峙など示唆に富む内容です

 

覚えておくと、評論家風になれます

 

トランプ前米大統領がニューヨークに戻って来た。今回は起訴され裁判所に出頭するためで、同氏の政治の新たな章の異様な幕開けだ。トランプ氏は機密文書の不正持ち出しや、2020年の大統領選でジョージア州の高官に圧力をかけ、選挙結果を覆そうとした疑いがある。さらに最も重罪になるおそれがある2116日の連邦議会襲撃を扇動した疑いもある。

 

 

 

トランプ氏は単なる前大統領ではない。世論調査によると24年大統領選の共和候補指名争いを手堅く首位でスタートする。43日発表の世論調査では、共和党有権者の55%から支持を得ており、最も有力な対抗馬になるフロリダ州のデサンティス知事を30ポイント近くリードしている。

 

米国外の人には、起訴が大統領候補を後押しするとは想像し難いかもしれない。だが、トランプ氏は自らの不満は何百万人もの有権者自身の不満でもある、とたきつける米大統領史で類を見ない力を保っている。「ポルノ女優への口止め料事件」そのものが政治的動機に基づいているように思える点も有利に働いている。もっと重大な事件での起訴が続いても、自らを「魔女狩り」の被害者だと支持者に信じ込ませる力も増すだろう。

 

トランプ氏の苦難は多くの点で、共和党にとって悪夢だ。トランプ氏が共和党候補の指名を獲得すれば、バイデン氏を破る可能性が最も低い候補になるだろう。共和党議員はトランプ氏との付き合い方や、自らへの今後の影響を計算しなくてはならなくなる。つまり、トランプ氏が指名を獲得すれば党が分裂する可能性がある。

 

だが、指名を獲得できなかった場合には、共和党にさらに大きなダメージを及ぼす恐れがある。怒りの矛先を党と指名を獲得した候補に向ける可能性があるからだ。トランプ氏が独立候補として大統領選に出馬する可能性もある。その場合にはジョージア、アリゾナ、ペンシルベニア、バージニア、ウィスコンシンなどの各州で共和党候補の票を奪い、24年大統領選の台風の目になるだろう。トランプ氏の裁判がテレビで執拗に放映され、それが暴力行為を誘発する恐れがあり、24年大統領選は史上最も有害な選挙になる。

 

トランプ氏への注目が高まり、選挙戦が熱を帯びるにつれ、他国の政府はバイデン氏の計画や公約を割り引いて聞くようになる。米国の政治リーダーはこの数十年、ジョージ・W・ブッシュ氏からオバマ氏、トランプ氏、そしてバイデン氏へと揺れ動き、米議会の支配政党も度々変わってきた。他国の政府はこれまで、米国の次期選挙の行方が不透明な場合には民主・共和両党に賭けてきたが、トランプ氏というワイルドカードでそれは通用しない。

 

トランプ氏はロシアのプーチン大統領との関係改善を望み、ウクライナ紛争への間接的な関与にさえ関心がないと明言している。トランプ氏の再選は欧州とウクライナにとって最大の懸念材料になっている。特に北大西洋条約機構(NATO)の加盟国であるポーランドとバルト3国、フィンランドは戦々恐々としている。アジアの米同盟国の日本、韓国、オーストラリアも、トランプ氏の取引ありきの提携手法から、中国の勢力拡大に一段とさらされると懸念するだろう。

 

一方、中東のアラブ諸国の首脳の大半はトランプ氏のグリーンエネルギー移行への無関心ぶりを歓迎するはずだ。もっとも、トランプ氏の復活による国際社会での最大の勝者はプーチン氏だ。同氏はロシア帝国復活のために戦争を仕掛けて以来の最大の突破口がもたらされると確信している。

 

この間にもトランプ氏の法的・政治的ストーリーはますます複雑になっており、間違いなく多くの曲折が待ち受けている。

 

最悪の展開に備えを
2024
年の米大統領選に向けた共和党のジレンマは深い。仮にトランプ前米大統領が大統領候補の指名を獲得すれば、その過激な言動を嫌気する無党派層の支持は遠のき、民主党候補に勝利する確率は低くなる。指名されなかった場合でもトランプ氏が独立候補として出馬すれば、党分裂は避けられない。
再選をめざす民主党のバイデン大統領が圧倒的優位というのは時期尚早だろう。カギを握るのは米景気の行方。仮に今年後半に景気後退局面入りすれば、再選を果たせなかったカーター、ブッシュ(第41代)両元大統領のような展開は起こり得る。
「最悪の事態に備える」のが危機管理の要諦だとすれば、トランプ氏が大統領に返り咲くシナリオを考えるのは意味がある。ほくそ笑むのはロシアだけではない。中国はトランプ氏に取引をちらつかせて欧米の分断をさらに画策するかもしれない。北朝鮮も首脳会談を通じて核保有を認めさせようとするかもしれない。日本は欧州とも対応をすり合わせておく必要がある。

2023 / 04 / 21  05:00

お金の時効

時効というのは、良く刑事ドラマに出てくるので、知っているとカッコいいのですよね

わかり易く記載したものがありましたのでご覧ください

 

「交際していた女性が2012年に語学留学するとき、女性が就職したら返済する約束で130万円を貸した。今も請求は可能だろうか」。都内に住む男性Aさん(38)は今年3月、法律事務所を訪れた。女性とは14年初めに破局している。Aさんは最近失業し、生活費が苦しくなったため返済を求めたいという。

借金の返済請求、最長10

お金を貸し借りした場合、貸した側には返済を請求する権利(債権)が生じる。注意したいのは債権は一定期間で消滅すること。貸し借りが204月の民法改正以降なら、原則として「権利行使できるときから10年」または「権利行使できることを知ったときから5年」の早い方となる。貸し借りが203月以前の場合は、改正前の「権利行使できるときから10年」が適用される。

貸し借りをする際は何月何日という返済日を定めるのが一般的。貸し手は返済期日に権利行使できることを知っているので、返済期日が「できるとき」と「知ったとき」になり、早い方の5年が時効だ。ただAさんのように「女性が就職したとき」と決めていたなら就職した時点が「できるとき」になり、就職したことをAさんが知った時点が「知ったとき」だ。

女性の就職は破局後の1441日で、Aさんが知ったのは155月だった。期限が来るのが早いのは「知ったときから5年」の205月なので、すでに時効にみえる。しかし貸し借りは法改正前に発生しているため「できるときから10年」の対象になり、Aさんは243月まで請求できる。

ただ時効になっても、借り手が「少しずつでも返します」などと借金があったことを認めたり、一部でも返済したりする「債務の承認」が発生すれば、「貸し手は再び全額を請求できる」(司法書士法人トリニティグループの新倉由大司法書士)。

小野総合法律事務所の庄司克也弁護士は「男女間では貸し借りではなく贈与だったとみなされることも多いため、借り手が借金だったことを認めた証拠を残すことが大切」と話す。メールや書類、電話の録音などで「返したのは借りたお金の一部です」といった内容があれば証拠に相当する可能性があるという。

お金の貸し借り以外にも様々な時効や期限がある。例えば交通事故や傷害、不倫といった不法行為の損害賠償や慰謝料の請求だ。時効は「不法行為のときから20年」または「損害および加害者を知ったときから3年(生命身体損害の場合は5年)」の早い方が適用される。

自動車の当て逃げ事故や見知らぬ相手からの傷害などでは「請求相手がわかるまで時間がかかることがあるため、不法行為のときからの期間は20年と長くなっている」(大空・山村法律事務所の大空裕康弁護士)。

 

住宅購入後に不具合が見つかった場合の修理や損害賠償請求の期限はどうか。新築住宅の「壁や柱など構造耐力上主要な部分等」の不具合や雨水の浸入などが発生している場合は請求の対象になる。期限は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で決まっており、引き渡しから10年だ。

売買契約の際に売り手と買い手が合意すれば20年まで延ばすことができる。「ただし買い主が瑕疵(かし)を知ってから1年以内に売り主に通知し、5年以内に権利行使することが必要」と新倉氏は指摘する。

賃金や残業代などで未払いがある場合は賃金請求権が発生する。期間は賃金の本来の支給日から起算し、「204月の法改正で従来の2年から5年に延びるとともに、当分の間は3年となった」(大空氏)。暫定措置を入れたのは早期の長期化に対する企業側の反対が大きかったため。数年内に本来の時効である5年とする法改正が検討されそうだ。

一定期間の占有で所有権発生も

権利が消滅する時効とは逆に、他人の所有物でも一定期間占有すれば所有権などを得る「取得時効」がある。自分に所有権がないことを知っていても「所有の意思をもって」「平穏・公然」に20年占有すれば取得できる。自分に所有権があると考えていた場合は10年で時効取得となる。

例えば仲の良い友人に土地を貸して、友人が家を建てたとしよう。友人が土地はあくまで「借りたもの」と考えていれば「所有の意思」に当たらないので、時効は成立しない。しかし友人が亡くなり、子供など相続人が親の土地と信じて10年占有を続けると、取得時効の要件を満たす。

「親同士は仲がよく好意で貸していた場合でも、相続後はトラブルになりやすい」(新倉氏)。時効を避けるためには「貸したという契約書を残したり、賃料をもらい続けたりするほうがいい」と庄司氏は助言する。

 

都内に住む無職の男性Bさん(82)は所有地の一部を隣人にとられた苦い経験を持つ。土地売却の際に正確な境界を調べたところ、隣人が作った生け垣がBさんの土地に食い込んだ状態だったことがわかった。しかし生け垣設置から二十数年がたち、食い込んだ部分は取得時効が成立していた。

隣地との境界が不明確な場合は早めに土地家屋調査士に調査を依頼し、不当に占有されていれば是正を促すことが重要だ。全国の土地家屋調査士会などで相談を受け付けている。東京土地家屋調査士会理事の松崎光太郎氏は「正しい境界を知りたいという需要の高まりで、調査依頼は増加基調にある」と話している。

60万円以下なら少額訴訟が一案

時効や期限の知識があっても「裁判は長くかかるだけで煩わしい」と諦める人は多い。請求額が60万円以下なら簡易裁判所で比較的低コストでできる「少額訴訟」という制度を知っておこう。審理は原則1回で、判決も原則その審理が終わった直後に出る。相手の住所を把握していること、相手が少額訴訟に同意していることなどが条件だ。
手数料は訴えの額による。上限金額(60万円)の場合は6千円だ。訴状を自分で書くのは無理と思いがちだが「貸金」「売買代金」「敷金返還」「給料支払い」といった案件なら、簡易裁判所にひな型の用紙がある。裁判所のウェブサイトからダウンロードできる。相談窓口で書き方を教えてくれる簡裁も多い。弁護士をたてるのも可能だが、多くは本人が訴状を書いている。

 

少額訴訟では証拠書類や証人はすべて事前に準備する必要があり、請求の内容を1回の期日で立証できるかどうかが重要。「争いがそれほど複雑でなく、契約書などの証拠となる書類や証人をすぐに準備できるような場合に適している」と庄司氏は話す。判決結果に一度だけ異議申し立ては可能で、認められれば簡裁での訴訟として続行される。地方裁判所への控訴は認められていない。


2023 / 04 / 12  21:00

団体客から転換 愛犬家を取り込み単価改善

 

 

 

 

中小企業向けに事業承継のための参考になる記事がありましたので掲載します。

 

やはりペットは今後のキーワードですね

 

うちにも「空室で困ったらペット付きアパート」どうですか?という提案があります

 

かつて1室だけ入居してもらいましたが、チワワでほんとによく吠えて、近所迷惑になり隣の部屋が退去してしまいました

 

それ以来ペットはお断りにしています

 

猫ならいいかな???

 

 

 

事業承継・コロナ禍の宿泊業(4)伊豆長岡温泉八の坊専務 望月敬太氏

 

私の実家は静岡県伊豆の国市の温泉郷である長岡で1世紀超の歴史を誇る旅館。餅つきは年始の恒例行事でした。

 

当時、私は大手電機メーカーの営業でしたが「何か役に立ちたい」と考えた。

そこで街の旅館や商店の後継ぎに声をかけ、餅つき大会を開催。長岡を盛り上げる「長盛隊」も組織して定期的にイベントを打ちました。

 

そのうち家業や長岡の振興に関わりたいと願うようになりました。ただ会社員との二足のわらじでは難しい。

そこで15年に退職して実家に戻ります。風呂洗いから調理場、フロントまで全業務を一から勉強しました。

 

旅館の仕事にやりがいを感じる一方、歯がゆさもありました。宿泊客は研修旅行やゼミ合宿など団体が多く、接客が機械的になりがちだったのです。

従業員もモチベーションを持ちづらい様子でした。私自身、旅行業者に名刺やパンフレットを配るだけの営業は物足りなかった。

 

19年に専務に就くと、旅館の将来を考えるため各部署から選抜メンバーを集めた「Runner会」を立ち上げました。

料理長やフロント係など集まった6人の従業員に、最も仕事が楽しい瞬間を聞くと「犬好きのお客様を接客している時」との声が

犬連れ客は以前から受け入れていましたが、従業員の意見を参考に「愛犬家向けの旅館に変わろう」と決意しました。

 

まず手掛けたのは愛犬家に満足してもらえる部屋づくりです。ペットが走り回れるよう壁を壊して2部屋をつなげ、ひっかいたり粗相をしたりしても問題ない建材を使った大きな客室に改装しました。

ペットが入れる露天風呂も設けました。

 

接客品質の向上にも注力しました。食事のスピードにあわせて1品ずつ料理を提供するおもてなしを従業員に徹底してもらったのです。

団体客への対応が中心だった従業員は事前に配膳する手法に慣れており、最初はタイミング良く料理をお出しする接客が難しかったようです。少しずつ経験を積んで慣れていきました。

 

様々な施策の結果、新型コロナウイルス禍の渦中でも宿泊客が足を運んでくれました。改装後の料金は従来の約4倍。決して安くはないですが、稼働率は9割を超えました。

今や個人で宿泊を申し込む客が主体です。旅館のリピーター率は一般的に数%といわれますが、18%を確保できるようになりました。

 

24年の夏ごろには、社長に就任する予定です。今後は「イヌバウンド」と銘打って海外からも愛犬家を集客したいと考えています。

目下のターゲットはペット大国のフランス。インターネット広告などを活用して積極的に告知していきます。

2023 / 04 / 06  05:00
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2024.04.14 Sunday