インフォメーション
スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件で、不動産投資家が痛い目にあった記憶が消えかけてきた最近になって、またオリックス銀行が融資した不動産投資案件が次々と賃料支払い遅延が起こっているらしい
「家賃で不労所得」と安易に考える人が多いが、実際は「苦労所得」である
当方は、３０年以上前から不動産賃貸業を行っている。
事故や事件は一度もありませんが、夜逃げによる強制明け渡し１件、騒音による近所迷惑、ゴミ出し不良による自治会からの指導
など、決してノンストレスではありません
安易に手を出して小遣い稼ぎなどと考えるとドツボにはまりますよ
値上がり局面なら、新築ワンルームマンション投資もあり得ますが、もうその時期ではないです
投資をするなら、東京近郊か土地勘のある中規模以上の地方都市圏がいいと思います
オリックス銀行が投資用不動産ローンを提供する複数の賃貸マンションで2022年11月ごろから、管理会社から物件オーナーへの賃料支払いが滞っていることが分かった。
物件はいずれも同じ不動産会社が販売したもので、オリックス銀は同社から顧客紹介を受けていた。
オリックス銀は不動産会社との取引が適切だったか社内調査を始めた。
支払い遅延が発生しているのは不動産管理会社BLAZE（ブレイズ、東京・渋谷）が管理する物件で、少なくとも数十件規模で発生しているとみられる。
物件はいずれも不動産会社ReVie（レヴィー、東京・渋谷）が販売したもの。
同社とブレイズはもともとグループ会社で、レヴィーから物件を購入したオーナーの多くは同社の紹介でブレイズに管理を委託したようだ。
日本経済新聞はブレイズ、レヴィーそれぞれにコメントを求めたが回答はなかった。法人登記によると、レヴィーは1月にCAPITALへ社名変更した。
オリックス銀によると、同行は17年にレヴィーと取引を始めた。
マンション購入を決めた顧客を紹介してもらい、審査したうえで投資用不動産ローンを提供していた。ブレイズの入金遅延は22年11月ごろ、ローン利用者からの情報提供で把握した。
23年1月以降は同行もレヴィーと連絡が取れなくなっているという。同社から顧客紹介を受けた件数や、ローンの実行件数は「開示を控える」としている。
管理会社はマンション入居者から集めた賃料を物件オーナーに振り込む役割を担う。管理会社からの支払いが遅れると、オーナーらは銀行への毎月のローン返済ができなくなる恐れがある。
オリックス銀は22年12月から、過去にレヴィーから物件を購入し、同行がローン提供して現在も残高がある顧客を対象に聞き取り調査を始めた。
ブレイズとの契約関係や賃料の入金状況を確認しており、専用の相談窓口も設けた。ローン利用者には必要に応じて返済猶予に応じる方針という。
オリックス銀は「（ブレイズとオーナーとの）契約には関与しておらず、審査などの手続きに問題はなかった」という。
関係者によると、レヴィーは顧客にブレイズを紹介していることを、同行には伝えていなかった。
オリックス銀では取引先の不動産会社を定期調査しているが、レヴィーは「これまで特に問題はなく、今回の事案発生までは顧客からの指摘もなかった」。
今回の事態を受けて、レヴィーとの取引関係が適正だったか社内調査を進めているという。今のところ返済猶予が必要となる事案は発生しておらず、業績への影響は軽微という。
帝国データバンクによると、レヴィーは15年設立で、21年8月期までの3年間の累計売上高は約200億円。ここ数年で1000戸規模の販売実績があるもよう。オリックス銀以外の金融機関とも取引関係があったようだ。
利ざやを確保したい銀行が投資用不動産ローンの貸し出しを積極化するなかで今回の事案が発生した。
銀行は顧客の紹介を不動産業者に頼っているケースが多いが、業者は玉石混交で、トラブルの可能性はこれまでも指摘されてきた。
個人の投資用不動産ローンを巡っては18年、スルガ銀行がシェアハウスを巡る不正融資で行政処分を受けた。ただスルガ銀行の場合、不動産業者が顧客の審査書類を改ざんしていたうえ、銀行側も融資を増やすため改ざんを誘導しており、オリックス銀の事案とは異なる。
投資用不動産ローンの新規貸出額はスルガ銀の処分以降、減少基調にあったが、足元で増加に転じている。日銀によると、新規貸出額は22年7〜9月期まで6四半期連続で前年同期を上回った。
私も高校生の時は６２キロだったのが、つい最近８８キロまでいったので、やせることを決意
今まで何度の決意しているが、どうしても長続きしない
ということで、２月から毎日、朝と昼に各２キロほど歩くようにしている
そしてゆっくりと食べることを心掛けている
２月は効果が少しだけあって、８５キロまで痩せた
肥満症に効果がある薬が発売されたが、１カ月あたり１０万円ほどで、ずっと飲み続ける必要あるとのこと
これでは普通の人は手が出ないなあ
糖尿病治療薬が肥満対策になるというのが偶然発見されたとのことでした
美容に出費を惜しまない富裕層の間で最新の薬が話題を呼んでいる。
1週間に1度注射するだけで体重が減るというのだ。
米起業家のイーロン・マスク氏もその効果にあずかり、動画共有アプリTikTokではインフルエンサーがこれを称賛する。急に痩せたハリウッド女優は、自分はこの薬を使っていないと言い出している。
だが、この新しい「やせ薬」の効能は美容だけではない。
その恩恵を最も受けるのはロサンゼルスやマイアミに住むセレブたちではなく、体重の増加による健康の悪化に苦しむ普通の人々だ。
その数は世界で数十億人に及ぶとみられる。
肥満症治療薬は昔から安全だが効果が乏しかったり、全くもって怪しいものだったりしたものだ。
だが、新しいタイプの「GLP-1受容体作動薬」と呼ばれる今回の薬は実際に効果があるとみられている。
デンマークの製薬大手ノボノルディスクが開発した「セマグルチド」（一般名）は臨床試験で約15%の減量効果があることが確認されている。
米国、デンマーク、ノルウェーでは既に「ウゴービ」の商品名で販売されており、他の国・地域でも近く承認される見通しだ。
これより低用量の「オゼンピック」（商品名）は糖尿病治療薬として以前から流通していたが、正規の用途以外の「適用外」で減量にも使用されてきた。
そのライバル薬として米イーライ・リリーが開発したGLP-1受容体作動薬は年内に販売が開始される見込みで、効果はウゴービを上回るとされる。
肥満を起こす生物学のメカニズム
世界的な肥満増加の原因は数十億人の人々の意志の弱さではない。
そこには、生物学上の理由がある。
人類が冬の寒さや飢饉（ききん）を生き延びるために機能していた遺伝子が今も働き続け、脂肪をため込む仕組みになっているのだ。
近年は身近に加工食品があふれ返り、手間を掛けることなく低コストでおいしいものが食べられるため、つい食べ過ぎる。
生活も座って動かないスタイルに変わってきた。
いったん脂肪がつくと体重のごく一部を減らすダイエットでも体が拒絶する。
世界中の消費者が22年にダイエットや減量のためにつかった金額は2500億ドルにのぼるが、痩せるための闘いの大半は敗北に終わる。
新しい肥満症治療薬は偶然の発見から生まれた。
糖尿病の治療薬を使うと体重が減ることがわかったのだ。
セマグルチドは満腹感を刺激し食欲を抑えるホルモンを分泌させる。
人間の脳には食べたいという強烈な衝動が潜んでいて、どんなに厳格にダイエットに励む人でもその衝動に襲われることがあるが、このホルモンにはそのスイッチをオフにする働きもある。
将来は手の届く価格に
政策担当者の頭を悩ませるも要因はコストだ。
米国でウゴービを使う費用は月額で約1300ドル、オゼンピックは約900ドルで、生涯使い続けるのは難しいほど高価だ。
だが、長期的には希望もある。いずれ製薬会社が各国政府や医療提供機関などと協力して広く普及を進めるようになれば、大量生産、大量購入で値段が下がる可能性がある。
肥満症治療薬は高収益が期待できるだけに既に開発競争に拍車がかかっている。米アムジェンや英アストラゼネカ、米ファイザーが同様の新薬開発を進めている。ノボノルディスクも複数の後続薬のパイプライン（新薬候補）を抱える。
将来的には、特許が切れた後は、安価なジェネリック薬の販売も可能になる。
本日は大企業向けの話
東証が上場企業のROE リターンオブエクイティを引き上げる方針とのこと
ROEの基本的な考え方は「利益率×回転率×レバレッジ」で表される
煎じ詰めると採算の良い事業（高利益率）を、少ない資産（高回転率）と、抑えた資本（高レバレッジ）で営むほどROEは上がる
要は、低採算な仕事を無くし、採算の良い仕事に注力しようということ
いろいろな資料を見ると日本企業のROEは欧米のROEにはるかに見劣りしている
株主にとってはROEは高いほどいいが、従業員にとってそれがいいとは限らない
短期的な利益を追う欧米企業と、長期的な利益を追う日本企業の差が出ているとも思う
企業の「自己資本利益率（ROE）」を改めて考えるべき時だ。
東京証券取引所は、市場評価の低さを示すPBR（株価純資産倍率）が1倍未満の企業に改善を促し始めた。
一般にPBRと正の相関関係があるとされるROEの向上が「1倍割れ」対策の王道だ。
歴史をふり返れば、いかに効率的に株主資本を使っているかを示すROEは、行き過ぎた株主利益主義の象徴として批判される一方、競争力を磨くための道具として信奉もされてきた。
ROE賛否の軌跡は、日本企業がグローバル市場といかに向き合ってきたかを刻む履歴書でもある。
日本ではROEがいつから、どんなかたちで使われるようになったのか。
過去の新聞記事にヒントを求めた。記事データベースの日経テレコンで「ROE」という言葉を含む記事を検索可能な限り遡ると、最も古いのは1981年5月21日付日経産業新聞22面の「財務の履歴書」という解説記事だった。
ホチキスなどで知られるマックスが、米国の提携先から学んだ財務理論を設備投資に生かすという内容だ。
82年6月28日付同紙は、電子部品のTDKが中期経営計画で「自己資本利益率20%維持を目指す」と報じている。TDK元会長の澤部肇氏は後年、日経「私の履歴書」のなかで、小兵企業が目立つために米国の理論をいち早く取り入れようとした旨をつづっている。
80年代の日本企業のROEはおおむね8%台だった。
バブル期に8%前後に下がり、90年半ば以降は5%未満で低迷。
その後はネットバブルの崩壊やリーマン・ショックなどを乗り越えて緩やかに回復し、近年は7〜8%台が定着したように見える。
日本企業がROE改善に本腰を入れるようになったきっかけが、アベノミクス（安倍晋三元首相の経済政策）の一環、2015年からのコーポレートガバナンス（企業統治）改革であることは論をまたない。
ROEは事業の採算を示す「売上高純利益率」、資産活用の効率を測る「総資産回転率」、そして資本に対する債務のバランスをみる「財務レバレッジ」の3要素に分けて考える。
ROEが8.6%だった1985年度は、利益率1.4%、回転率1.4回、レバレッジ4.5倍。
直近でROEが同水準の8.7%だった2016年度は、利益率4.4%、回転率0.8回、レバレッジ2.5倍だ。
大きく異なるのは利益率とレバレッジ。大きな債務を抱えながら低採算の事業をしていた日本企業が、ほぼ30年かけて財務体質を改善し、採算の良い事業にシフトしてきた様子がうかがえる。
利益率を高めるのりしろは人件費や研究開発費だった。その削減がデフレや賃下げの圧力として作用したことは容易に推察できよう。
3要素に2つの伸びしろ
金融などを除く日米欧の代表企業のROE3要素（利益率、回転率、レバレッジ）の推移を比較すると、日本企業には2つの伸びしろがあることに気づく。
ひとつはレバレッジで、米国や欧州が約3倍で安定しているのに対して、日本企業はほぼ一貫して低下してきた。
財務の安定は経営の危機耐久力を高めるが、行き過ぎた低レバレッジ追求は事業リスクを株主に負わせすぎている状態と表裏だ。
過去20年でゆっくりと高まってはいるが、なお米欧勢との差は大きい。
そうかといって人件費や研究開発費をさらに削るのは経営の持続可能性を高める観点からも禁じ手だ。
長期で有望な分野への先行投資が不可欠だ。
昨日に続いて書籍の話であるが、書籍販売は１９９３年にピークとなり、今はその半分の６０００億円強の売上となっているとのこと
確かに、電車でスマホで情報収集する人が大半である
かなり昔は、夕刊フジとか大スポとかがキヨスクに売っていて、よくおじさんらが買っていたものである
特に近江八幡を超えると急に人がいなくなったので、読み終えた新聞を読ましていただいたものである
私が大学生だったころの話である
当時は、大スポ（東京では東スポ）の大げさに見出しが楽しかった
例えば、「阪神身売り」と一面に書いてあって、新聞を広げると下側の面に「か？」と書いてるという仕組み
いつもひっかかるのであるが楽しい思い出である
本を読む際にブックカバーを使う人は多いのではないだろうか。
店頭では文庫本購入者の7割ほどが求めるともいわれる。
起源は江戸時代に遡り、丁寧に扱うことを美徳とする文化の一端を映し出す。
明治以降は集客のために書店がデザインを競い合った。
何を読んでいるか知られたくないという周囲の目を気にする日本人の気質が普及を支えたとする見方もあるようだ。
書店の店員が紙で器用に書籍の装丁を包んで購入者に手渡す様子は、欧米などではほとんどみかけない日本の特徴的なサービス。
どのような経緯で広がったのか、愛好家で作る「書皮友好協会」の代表世話人、みさきたまゑさん（66）に話を聞いた。
みさきさんによると、起源は江戸時代。糸で書籍をとじ込んでいた「和とじ本」を売る際に紙で包み込んだのが始まりという。
■デザイン競って集客
当時は「外包紙」と呼ばれていた。
「神様への供え物を白い紙で大事に包む古くからの文化に通じる」とみさきさん。当時、書籍は貴重で、ものを大切に取り扱おうという意識が外包紙からは垣間見える。
明治時代から大正時代にかけて、街中で書店が増えるにしたがって包装は現在のようなブックカバーへと変わり、普及した。
デザインも多様になった。1
903年（明治36年）創業の一誠堂書店（東京・千代田）では古代エジプトのイラストをあしらったブックカバーを使いはじめ、今でも店頭で扱っている。
25年（大正14年）に創刊した書評雑誌「愛書趣味」では、全国各地の書店の包装が連載で紹介された。
昭和になり、書籍は身近な存在になっていった。
書店は、さらに競うように唐草模様や古代ローマをイメージした意匠など次々と独自に作製し、提供。店頭に並ぶ書籍の品ぞろえに差が出にくいためカバーで違いをアピールした。
大手書店「丸善」で昭和初期まで使っていたブックカバーには社名や取扱商品名が印字されている。丸善雄松堂の広報担当者は「広告としての機能もあった」と説明する。
経済成長期には本を片手に電車通勤する人たちが増え、有隣堂（横浜市）は77年に文庫本用の提供を始めた。
青色やオレンジ色など現在は10色を展開し、年間で160万枚を扱う。
出版科学研究所（東京・新宿）によると、書籍の市場規模は93年に1兆円を突破。情報誌も多彩になっていくブックカバーの特集を組んだ。
有隣堂の広報担当者は「正確なデータはないが、文庫本購入者の7割ほどがカバーを求める」と説明する。
今では書店だけでなく、文具メーカーも本革やイ草など素材にこだわったブックカバーを作るようになり、愛読家から重宝される。
なぜこれほどまでに国内で定着しているのか。
東京女子大学の唐澤真弓教授（文化心理学）は「何を読んでいるか人に知られることで、周囲から自分のことを勝手に判断されるという怖さがある」と推察する。
日本人は他人の目を気にする傾向があるといい、自分を隠したいという心理もブックカバーに潜む。
だが、経費節減や環境配慮などへの観点から今では店員が「おかけしますか」と声をかける。
電車の中ではスマートフォンを握るようになり、読書をするのは少数派だ。
本離れが進んで、市場規模は96年の1兆900億円をピークに右肩下がりで、2021年には6800億円にまで縮小した。
全国の書店の数も20年に1万1024となり、20年間で半分になった。
店舗の減少に伴ってブックカバーも提供機会は減った。本を大切に扱うという気持ちが形になった文化は薄れつつある。
魅力を再び伝えようと、書店などが参画する「本の日」実行委員会は19年にブックカバー大賞を創設した。
デザインを募集し、大賞に選ばれたカバーを全国各地の書店で扱っている。22年には約11万枚が提供され、着実にファンをつかんでいる。
書籍需要の大幅な回復は簡単ではないかもしれない。
それでも実行委員会のメンバーで書店運営を手がけるブックエース（水戸市）の奥野康作社長は「カバーを通して書店に足を運ぶきっかけを作りたい」と意欲をみせる。
米国で「リアル書店」の人気が復活しているとのこと。
私も毎月２，３冊の書籍を読んでいるが、全てネット注文である
なぜかと言うと、近くに店舗がないことと、専門書中心に精読するので、滋賀県の本屋さん行っても、書籍自体がないためである
ネット注文で、キンドル版といって、電子書籍もあるし、そちらが安いのであるが、キンドル版は買ったことがない
電子書籍データが無くなってしまうのでは？という気持ちになってしまって現物ばかり買っている。
新型コロナウイルス下で読書ブームが再燃し、書店に足を運んで紙の本を買うことの楽しみが米消費者に再認識された。
ニューヨーク市では独立系書店の開店が相次ぎ、米最大チェーンのバーンズ・アンド・ノーブル（B&N）も全米で店舗拡大に動く。
「今年は総店舗数が30店ほど増える見通しだ」。B&Nのジェームズ・ドーント最高経営責任者（CEO）は日本経済新聞とのインタビューで語った。
現在、B&Nは全米で約600店舗を経営する。
2年連続で店舗数が純増になる予定で、約10年続いた店舗数の縮小傾向に歯止めがかかってきた。
独立系書店の開店ラッシュも続く。ニューヨーク市に本拠を置く「マクナリー・ジャクソン」は1月、市内随一の観光地ロックフェラーセンターに5店舗目を開いた。
独立系書店は品ぞろえや内装に個性があり、週末には書店巡りを楽しむ若者の姿が目立つ。
米国では書籍を一般の書店よりも安く郵送して販売する米アマゾン・ドット・コムが台頭したあおりを受け、11年に当時書店チェーン2位だったボーダーズ・グループが経営破綻した。
B&Nも経営難が続き、19年に米ヘッジファンドのエリオット・マネジメントに6億8300万ドル（当時の為替レートで約740億円）で身売りした。
街から本屋が消える「書店砂漠」の拡大は、社会問題として取り上げられることもあった。
苦境続きの書店が反転のきっかけを得たのがコロナ禍だ。
巣ごもり需要で読書ブームが再燃し、コロナ禍で楽しめる数少ない娯楽の一つとして書店を訪れる人が増えた。
米NPDグループによると、21年に米国市場での紙の書籍販売は8億2800万冊と、04年の調査開始以来で過去最高になった。
読書の中心が紙の本であることも、リアル書店の人気を支える。
書籍販売全体に占める電子書籍のシェアは13年（28%）をピークに下落傾向が続く。
NPDグループの書籍業界アナリスト、クリスティン・マクリーン氏によると、「デジタル世代」と呼ばれる若年層ほど紙を好む傾向があるという。
「パソコンやスマホと常にデジタルデバイス漬けの生活を送っており、本は紙で読むことがいい息抜きになると感じている」（マクリーン氏）ようだ。
足元では景気減速懸念が強まり、長期的な書店ブームの継続には不安の声もあがる。22年の販売高（冊数ベース）は前年比約6%減となったが、コロナ前の19年の水準と比較すると12%高い水準を維持。
マクリーン氏は23年の販売高を前年比微減と予想するものの、「コロナ禍で定着した読書の習慣は簡単には変わらず、書店の売り上げは底堅く推移する」とみている。
