群馬マンション管理組合連絡会

5月10日（土）の定例会は終了しました。

、

2025年4月にマンション総合保険の新料金が保険各社より出されたのを受けて、

今回の定例会には、保険代理店の佐藤 雄太氏に来ていただき、

マンションを取り巻くマンション総合保険についての説明を受けました。

 

会代表の橋爪より

FICパートナーズ群馬ユニオン支店所属の佐藤氏を紹介し、

マンション保険に関する討議へと進みました。

 

 

 

マンションの保険については、一般的に6個のリスクをカバーする目的の保険です。

①火災、落雷、破裂、爆発

②風災、雹災、雪災

③水濡れ

④盗難

⑤水災

⑥破損、汚損等

 

これらの一般的なリスクについて、佐藤氏より詳細な説明を受けました。

これら6個のリスクをすべてカバーするのが理想ですが、

マンションによっては、経済的な都合もあり、

⑤の水災と⑥の破損。汚損等には付保しない場合もあります。

 

あるいは、経済的に上記①と②だけ付保するというマンションもあります。

 

が、理想的なのは、やはり６個のリスク全部をカバーする保険がいいとのこと。

 

これらを付保すると、地震保険にも加入できます。

地震保険は、地震保険単独で入ることはできません。

総合保険の何かに加入することによって、オプションとして入る権利ができます。

 

またオプションとして、事故時諸費用（火災・風災等限定）特約もあります。

もう一つ私たちマンションの住人にとって大事な、

水濡れ原因調査費用特約という便利なものもあります。

 

マンションも経年劣化が進むと、

意外に、階上から階下の部屋への水漏れが起こります。

こんな時、水漏れの原因はどこにあるか、

業者に原因を突き止めていただくための費用です。

私たちマンションの住人は、しばしばこの保険を使って、

業者に調査をしてもらいます。

 

今回は、地震保険についても多くの説明がありました。

マンション保険の何かに加入すると、

地震保険にも加入できる権利があります。

しかし、経済上の理由で、この地震保険をかけていないマンションが多く見受けられます。

ニッポン経済新聞の発表では、

日本全国のマンションの半数未満が加入しているとのっことで、

いわば、半数以上のマンションが加入していないのが現状です。

 

令和6年6月に「新標準管理規約」が出版されました。

この規約の中にも、マンションでは、火災保険、地震保険等に、

加入することを進めています。

また区分所有法第16条では、

集会に決議によって、マンション損害保険等に加入することを、

うたっています。

マンション火災保険や地震保険への加入は、

理事会の決議だけでは不十分で、

総会の決議によって決められます。

 

そして新標準管理規約では、損害保険、地震保険への加入を、

勧めています。

 

当方も国土交通省傘下のマンション管理センターへ電話で問い合わせてみると、

やはり、マンションは、損害保険と地震保険には加入するのが望ましい、

との回答でした。

 

これから30年以内に80％の確率で、

大地震が起きると推定されています。

 

熊本地震では、多くのマンションが地震により倒壊しました。

全損と判定され、100％の保険料を受け取ったマンションも少なくありません。

半損、一部損にいたっては、相当多くのマンションが保険金を受け取りました。

 

能登地震では、マンションはありませんでしたが、

これからの南海トラフ等では、多くのマンションがその対象となる危険があります。

 

熊本地震の被災者の教訓として、

地震保険にはかならず加入しておくこと、

という文言がありました。

肝に銘ずべき言葉だと思います。

 

今回は、FICパートナーズ群馬ユニオン支店の佐藤雄太氏に、

多くの時間を割いていただき、

丁寧な説明、本当にありがとうございました。

あらためて深謝します。

 

 

 

 

 

 

群馬マンション管理組合連絡会の定例会、4月12日（土）は終了しました。

 

定例会

第一部では、専門会員の鳥海　順一氏が、

「最近の修繕工事の動向」と題して、

マンションを取り巻く修繕工事の新たなテクノロジーを採用した工事例を紹介しました。

 

「最近の修繕工事の動向」は、すでに一度、今年2月に高崎市総合福祉会館にて、

群馬県住宅供給公社との共催セミナーにおいて発表したものです。

 

 

すでにお聞きになった方もいましたが、

最近の修繕工事は日進月歩で、

一度聞いただけではわからなかったこともあり、

今回の定例会において、再度、講演していただきました。

 

新たなテクノロジーを使用することによって、

大規模修繕の工事周期を伸ばすことも考えられます。

従来は、12年から15年周期で大規模修繕工事を考えましたが、

新たなテクノロジー等を使用して目標を18年とすることも考えられます。

 

鳥海先生の主張するところは、

マンションが仮に新築から72年の寿命と計算すると、

12年周期の大規模修繕と18年周期の大規模修繕では、

修繕価格に大きな差が出来てきます。

 

たとえば、今回紹介されたドローンを使用した外壁調査では、

今までの壁面の調査に必要だったブランコやゴンドラの設置が不要となり、

その分コストが浮きます。

また屋上や屋根上等の上れないところでも、

ドローンを使用すれば、物件の診断が可能になります。

またマンション等の大面積を少人数で効率よく調査可能となります。

 

そして調査後、ドローンAI解析システムの利用により、

エポキシ樹脂注入やタイル張替え等の壁面の正確な補修箇所がわかります。

 

外壁塗料などの進歩もまざましく、

高性能の上塗りで外壁を長期に保護するアレスダイナミックTOPも紹介されました。

 

各自のマンションの大規模修繕の時には、

このセミナーの講演録をぜひ活用してほしいものです

 

第二部では、

各マンションが抱える問題について討論しました。

今回は、はじめてお見えになったA氏が居住するマンションのことでした。

 

やはり大規模修繕に相当なお金がかかり、

今現にマンション管理組合が持っているおかねでは間に合わず、

ローンを組んでまでも大規模修繕を行うというのでした。

 

ローンも金額が大きくなると、

マンション区分所有者にそれ相当な負担がかかります。

この辺のことを今回の出席者の経験と知恵に照らして、

議論しました。

 

 

 

 

3月1日（土）の定例会は終了しました。

 

今回のテーマは、週刊誌に掲載された「マンション管理費

9億円の着服事件」に関してでした。

マンション管理会社の社員が、９年間にわたり、

マンションの管理費9億1千５百万円を着服していました。

また管理会社が受け取るはずの管理業務委託費も、

１億円以上着服していました。

 

ですから、10億円以上のお金を約10年間にわたって、

着服し続け、しかも、彼の所属する管理会社の社員も、上司も、

誰も気づきませんでした。

さらに、彼が管理する14の管理組合の誰一人として、

管理組合の通帳に目を通す人はいませんでした。

 

管理会社も、管理組合も、まったく彼の所業には無関心で、

この無関心が温床となり、10億円の着服に及んだのでしょう。

 

今回は、マンション管理費の横領事件を討議することもあり、

実は、安中市開発公社の社員が51億円を着服した事件の専門家でもある

小川　賢氏を当会に特別ゲストとして呼びました。

 

当該事件のマンション管理会社の監査室は、ほとんど機能しませんでした。

小川氏によると、安中市の監査委員会もほとんど機能しなかったとのこと。

 

10億円横領のマンション事件と比較対象しつつ、

51億円横領の件につき、小川氏より懇切丁寧な説明を受けました。

 

このような事件は、安中市や特定のマンションだけに限らず、

多くの都市、会社、銀行などでも頻繁に起こっています。

 

つい最近では、11億円のマンション管理費をもって逃亡したマンション管理組合の

理事長の事件が週刊誌にも出ていました。

 

なぜ事件は起こるのか。

人間の弱さがあります。

誰一人関心も興味もなく、

すべては管理会社の社員任せという「丸投げ」状態が、

悲惨な結果を生むことになります。

 

マンションの管理は、他人任せにはせず、

みずからも関心を持ち、管理に参画していくことで、

実は、事件は防げるのです。

 

週刊誌をにぎわす大きな事件を、

他山の石とせず、

自らのマンションにも起こりえることだと自覚し、

管理に参画していく姿勢こそ、事件を未然に防ぐものです。

 

今回の事件に際し、

安中市51億円事件の詳細なる顛末を説明してくれた小川氏に感謝申し上げます。

 

 

 

 

2月8日（土）マンション管理セミナーのお知らせ

2月は定例会はありませんが、

群馬県住宅供給公社と当連絡会の共催による

「マンション管理セミナー」が行われます。

 

主催：群馬県住宅供給公社

共催：公益財団法人　マンション管理センター

共催：群馬マンション管理組合連絡会

会場：高崎市総合福祉センター３階　4号室

定員：40名

参加費：無料

プログラム：

　●挨拶　群馬マンション管理組合連絡会　代表　橋爪　雅彦

　●第1部「最近の修繕工事の動向」

　講師：群馬マンション管理組合連絡会　専門会員　鳥海　順一

　●第2部「長期修繕計画と修繕積立金について」

　講師：公益財団法人　マンション管理センター　技術部長　大谷　治久

問い合わせ先：

　群馬県住宅供給公社　事業部事業推進課

　電話：027-224-1881　FAX:027-223-5903

 

1月11日（土）の定例会は終了しました。

 

この日は15:30からの始まりで17:00に終了しました。

 

今回のテーマは、マンションの「管理費等の未納」についてです。

 

1．まず鳥海専門会員から

「管理費等滞納者に対する対応策」として、

埼管ネット所収の「収納システムと未納請求手続き」に関して、

詳細なる説明がありました。

その内容の要約は：

1）毎月の収納方法を区分所有者が利用しやすいものにする

2）1～2か月の滞納の段階で行動を起こす

3）3か月以上の滞納者に対する対応

4）長期滞納者に対する対応

ここまでは、未納者に対し、電話で丁寧に連絡したり、

訪問して丁寧に督促することになります。

相手の感情を害さない程度にじっくり説明することでもあります。

そしてそれでもダメな場合、

例えば５から6か月もの間、滞納が続けば、長期滞納者簿部類に入るでしょう。

配達証明または内容証明を発送し、滞納者との話し合いの場所を設けることになります。

そしてこれがダメなら法的手続きに入る準備となります。

◆民事訴訟法でいう「支払督促」

管理組合が簡易裁判所に支払督促の申し立てをします。

申し立てが認められると、滞納者へ送達されます。

滞納者から異議申し立てがなければ、仮執行宣言付き支払督促となり、

支払督促が確定します。

確定後、管理組合は強制執行に入ることができます。

支払い督促の確定は、裁判所の判決と同様な効力を持ちます。

◆少額訴訟制度もあります。

60万円以下の債務に関し、訴状は、

簡易裁判所の窓口に用意されています。

 

2．この説明の後、代表の橋爪より

プロジェクターを使用しての「管理費、修繕積立金の滞納」

ーその対処についてーと題する説明が始まりました。

◆滞納者への対策としては、

1）まず管理組合役員が、滞納に関する情報を共有すること。

2）管理組合理事長は滞納者へ対し、かならず請求書を送ること。

3）何度督促してもダメな場合、顧問弁護士より内容証明郵便を発送すること。

4）これにより滞納者は、管理組合へ「念書」を入れること。

念書には、期日までに支払う約束と、その支払い計画書を提出させること。

 

橋爪が居住するマンションでは、ほぼこの段階ですべて解決しています。

これは、法的措置ではありません。

これでダメなら、法的措置へ移行せざるを得ませんが、

その場合には、やはり上記の「支払督促」が一番賢明なやり方と思われます。

 

管理組合理事長名だけでこの「支払督促」は行えますし、

それが面倒なら、弁護士に依頼するのもいいでしょう。

現在では、３万円から5万円程度で引き受けてくれます。

 

当会代表の橋爪が、長い間の理事長としての経験から

管理費未納にどのように対処し、どのように未納金を回収するか、

彼の経験に基づく事例を紹介しました。

未納金の回収に役立てればと考えています。

 

 

 

 

 

 

12月14日（土）の定例会は終了しました。

 

 

「管理組合からの相談事例」と題して、

当会専門会員の星 憲洋氏が講演しました。

 

1．大規模修繕の決議は普通決議？特別決議？

大規模修繕の場合は、私たちは知らず知らずのうちに、それは特別決議、

すなわちマンション区分所有者の四分の三を取得しなければならないと思いがちです。

平成14年12月に区分所有法17条の改正がありました。

第17条によると、

「共用部分の変更（その形状又は著しい変更を伴わないものは除く）は、

区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」

 

星専門会が言うのには、

一般的な大規模修繕は金額に関係なく普通決議、つまり過半数の賛成で足りる。

 

工事内容によっては特別決議が必要になることもあるので、常に区分所有者及び

議決権の四分の三以上の多数を得るようにするのが望ましい。そうしておけば、

後で特別決議が必要であったと分かった場合でも補完できる。

 

建物の外壁に新たにエレベータを外付け設置する場合などは、特別決議になります。

 

が、多くの場合、普通決議で事が足ります。

 

2．町内会費を管理費等から支出することは適当か

管理組合：区分所有者が強制加入すべき団体

町内会：居住者が任意で加入する団体

 

この二つは性格の異なるものです。

したがって、強制的に支払う管理費等から町内会費を支出することは、

適当とは言えません。

 

ただ、そうは言っても、マンションと地域町内会とは、協力すべきものですから、

結論として、星専門会員は下記の例を挙げています。

「尚、町内会への加入が建物等の管理に該当し、建物等を維持していくために

必要かつ有益といえる関係があれば、

管理組合自体が町内会に加入し、管理費から会費を支払う旨の管理規約を

定めることはできる。（東京地判令和４年７月20日）

 

3．役員に関すること

管理会社が役員の輪番制を強く勧めてくる。どうすべきか。

 

星専門会員は次のように示唆しています。

「役員のなり手が足りない場合、輪番制もやむを得ない措置ではあるが、

輪番制にするにしても、立候補を優先し、

足りない部分を輪番とする。役員の意思で再任可能にする等により、

経験のない役員のみで構成されることがないようにすることが望ましい。」

 

まことに適切な指示であると思われます。

多くの方々が参加しました。

講演の途中でも、白熱した議論にもなりました。

多くのマンションが抱える問題を掘り下げ、

まことに適切なる支持を頂くことが出来ました。