群馬マンション管理組合連絡会

11月11日（土）の定例会は午後１時30－３時30にて終了しました。

 

 

 第一部

午後1:30ー2:30

 

①　専門会員の鳥海順一氏より下記説明がありました。

法務省民事局が発行している参考資料を基にして説明が始まりました。

「区分所有法制の見直し」と題するものです。

 

区分所有法も時代とともに現実に合わせ変化しなければならないもののようです。

区分所有者の所有者不明化とか非居住化とかがあり、

たとえば、マンションの定期総会等において、不明区分所有者は決議の反対票となります。

 

不明である以上、決議に参加しないわけですが、現行の区分所有法では、決議反対に数えます。

こういう法律は、マンションの意思決定に重大な作用を及ぼし、

マンションが行いたい大規模修繕やその他の意思決定に、賛成表が足りなくなります。

 

これらは、当然、今回の「見直し」の対象になります。

いわば、出席した人だけを母数として数え、そこから表決を撮るという形になります。

そうすれば、賛成多数で、あるいは四分の三等を取りやすくなります。

 

マンション総会の決議が有効に作用する大事な「見直し」ともいえます。

 

これだけでなく、国土交通省ならびに法務省は、

「区分所有法法制研究会」を開催し、引き続き区分所有法の見直しに向けて、

早急に取りまとめを行い、法制審議会にかける用意をしてます。

 

第二部においては、

当会代表の橋爪が「相続人不存在」に関してパワーポイントを使い説明しました。

 

橋爪がマンション管理組合理事長として経験した「相続人不存在」の解決の話でした。

その後、役員の高橋氏より

マリモコミュニティの話となりました。

マリモコミュニティが行っている業務とは：

管理組合からの情報提供に基づき以下の業務を行っているとのことです。

1．管理費等請求補助お業務

2．支払い管理補助業務

3．管理組合の発注管理補助業務

4．その他の入力補助業務

いくつかの条件を管理組合が満たすなら、

マリモコミュニティの専用アプリを使い、

これらの業務を行うというものです。

 

 

 

10月14日（土）の定例会午後１時30－３時30は終了しました。

 

 

 第一部

午後1:30ー2:30

 

①　専門会員の鳥海順一氏より下記のお話がありました。

前橋市が「マンション管理適正化推進計画」に関するパブリックコメント（意見募集）を実施に際し、

鳥海先生より「群馬マンション管理組合連絡会」の名称にて前橋市あてパブリックコメントを提出しました。

その内容は、

A) 各管理組合の実態把握のためには、

ただアンケート用紙を配布するだけでは実態がつかみにくく、

各マンションの管理者を聞き出し、

その管理者に直接質問やインタビユーをするなりして聞き出すことが肝要。

アンケート用を配布しただけでは返信がない場合が多い。

また長期修繕計画は、

長期修繕計画は25年周期ではなく、

国と同じく、「ガイドラインの30年で国と同じく長期修繕計画が2回含まれている」

とした方がよいとの意見を提出。

 

B) マンションの個々の問題に応じて、

マンション管理に関する専門家の活用が大事。

 

C)　管理計画認定制度はあまり知られていない現状。

共用ローンの金利の優遇措置、固定資産税の減税等のメリットを幅広く知らせることも必要。

また管理不全のマンションを少しでも正常化に持っていくことが必要。

さらにトップクラスのマンションを引き上げ、

リーダー格になってもらい、

マンション全体のレベルアップに貢献してもらうことも必要。

以上、鳥海先生のコメントの要約です。

 

マンションの適切な維持管理や老朽化に向けての管理不全の防止や周辺への危害防止を考え、。

当群馬マンション管理組合連絡会も、この意見募集に際し、

鳥海専門会員を当会の意見として前橋市のコメント募集に応じました。

 

②　当会の代表の橋爪氏より下記発表がありました。

NHKWebニュースより

マンションの隣人が死亡し、相続人が不存在の問題。

千葉県内のマンションで、管理費未納の続いているひとがおり、

調べてみると、8年前に病院で死亡していたことが判明。

室内は散らかし放題で床が抜けるなどの痛みも激しく、完全に荒れ果てた状態。

そして相続人は不存在。

 

調べてみると、固定資産税も滞納。

結局、この部屋をもとの状態に戻すのに、

マンション住民が多額の金額を費やしたとのこと。

 

またもうひとつ同じようなケースの部屋が見つかり、

これを正常化するために、結局マンション住民が計900万円を費やしたとのこと。

 

この問題は、部屋の住人（区分所有者）が死亡した時に、

すぐさま相続人を割り出し、

相続人が相続権を継ぐのか放棄するのか、

それをマンション管理組合が把握し、

相続の放棄であれば、

弁護士を通じて、裁判所に「相続財産管理人の申請」を行うべきでした。

そうすれば、裁判所相続財産管理人」を指定し、

彼がその部屋の競売に取り掛かります。

そして競売で売却したお金から、管理組合への未納金等も支払われます。

また競売ののちには、その部屋を落札した当人が、

新区分所有者になり、管理費等は管理組合に払うことになります。

 

マンション住人の死亡と未納金に関する処置の誤り。

これが、最終的にはマンション住民の多額の負担となってしまったわけです。

 

マンション住人の死亡ということは、

そして相続人の不存在ということはどこのマンションでもおこります

今回の事件は、マンションとして大いに参考にすべき事例であったように思われます。

 

第二部　午後2:30ー3:30

　役員の高橋氏より下記お話がありました。

マンションは自主管理の組合と、

もう一つは管理組合が管理会社に維持管理を委託している場合とがあります。

 

管理組合で自主管理をしている組合向けに、

クラセルという管理支援のアプリが三菱地所コミュニティグループにより開発されています。

 

（株）マリモコミュニティという会社がこれを活用し、

各マンションに管理支援アプリの導入を進めています。

 

高橋氏のお話は、このアプリを導入すべきかどうか、

今月末に（株）マリモコミュニティの社員に高橋氏のマンションまで来ていただき、

その説明を聞こうということでした。

 

いわば、（株）マリモコミュニティというう会社は、

三菱地所が開発したアプリを各マンションの管理組合用に活用させるための仲介の会社と言えます。

 

管理支援アプリの活用ということは、

これからのマンションではきっと必要になってくる事項かとも思います。

今月末のマリモコミュニティの説明を私たちも興味深く待っています。

 

 

 

８月の定例会はおやすみでした。

 

９月9日（土）午後１時30－３時30は終了しました。

 第一部

午後1:30ー2:30

①　特別役員の高橋氏より下記お知らせがありました。

11月25日（土）群馬県住宅供給公社主催の「無料出張住宅相談会」が開催されます。

会場は前橋プラザ元気21（前橋市本町2-12-1）　１階　にぎわいホール

当群馬マンション管理組合連絡会では、当会専門会の鳥海順一氏を講師に推挙しました。

鳥海氏は、その日、13:00-18:00までこの相談会のマンション部門で相談員を務めます。

予約者が優先されます。

この機会を利用して（無料ですので）マンション管理の諸問題について鳥海氏にご相談ください。

 

②　専門会員の鳥海順一氏より下記提案がありました。

前橋市が「マンション管理適正化推進計画」に関するパブリックコメント（意見募集）を実施します。

マンション管理の適正化の推進に関する法律が令和２年に改正されました。

地方公共団体もその基本方針に基づき、「マンション管理適正化推進計画」を進めることができます。

 

前橋市においても同様で、

市内のマンションの適切な維持管理や老朽化に向けての管理不全の防止や周辺への危害防止を考え、

「前橋市マンション管理適正化推進計画」の策定のため、意見募集をすることになりました。

 

当群馬マンション管理組合連絡会も、この意見募集に際し、

鳥海専門会員を中心として当会の意見をまとめ、意見募集に応じることに決めました。

 

③　当会代表の橋爪より「マンション総合保険」に関する話がありました。

話の焦点は、マンション総合保険（共用部）は現在大幅な値上がりを見てているとのことです。

この値上がりは、災害の規模や頻度において群馬県全体がワーストの部類に属し、

大手四社をはじめどこもかしこも保険料の大幅アップを考えなければ、

保険会社そのものが成り立たない苦境に立たされているとのこと。

 

マンション総合保険は相当な価格であり、

マンション管理組合にとっても相当な負担となっており、

マンション住人の高齢化と相まって複雑な様相を呈してきています。

 

第二部　

午後2:30ー3:30

今回出席されている会員の方々から、

会員のマンションが抱えている問題を考えました。

A) 消防署から、消火や防災に関するマンション内の組織図、

いくつかの班に分かれてそれぞれ班の役割と人数を明細化する組織図。

 

現在、高崎市周辺の消防署からはあまりそのような組織図の要望はないが、

鳥海専門会員からは、埼玉県や東京都においては、

消防署からそのような組織図の提出を求められている事実があるとのこと。

求められれば、ある程度の組織図は、防災上の観点から必要かと思われる。

 

B) マンションの大規模修繕に関するコンサルタントの役割

マンションの大規模修繕に関し、

修繕途中で、あの箇所の修理も増え、この箇所の修理も増え、

大規模修繕の予算が大幅にアップしたケースが報じられました。

この際、コンサルタントは何をしていたか。

このコンサルタントの機能と役割、そしてその職業上の誠実性が論じられました。

 

 

開催場所は、高崎市南公民館５階大会議室でした。

 

今回の定例会は、南公民館4階の図書室にて行われました。

 

A)　群馬県住宅供給公社の方が参加されました。

休日にもかかわらず、群馬県住宅供給公社の常務理事の久保田氏、

ならびに当会の窓口になっている大崎氏の両名が参加しました。

 

まず久保田氏から挨拶を兼ねて住宅供給公社の業務内容についてお話をしていただきました。

そしてその次には、大崎氏が、一次調査、二次調査、三次調査に実施した

群馬県住宅供給公社の調査内容の結果発表を行いました。

 

■令和４年度　マンション管理適正化・再生推進事業　報告書より

特に重要と思われるものを、原文のまま下記に列挙します。

結果のまとめ　

ーマンション管理に関する現状ー

●　竣工年の古いマンションほど空家率が高く、区分所有者の所在地不明のケースの割合も高い。

●　町村部のマンションは大規模なリゾートマンションが多く、集会への出席率が低いことから、

　管理や修繕に関する意思決定が難しくなっていると考えられる。

●　リゾートマンションでは年間を通じて居住している区分所有者が少ないことから、

　組合の合意形成や理事・監事の選任が困難である可能性がある。

●　計画的な修繕に対する意識が低く、マンションによっては、建物の維持に支障がない劣化や

　軽微な修繕は後回しにされている可能性がある。また修繕積立金の徴収・管理が徹底されて

　いないと考えられる。

●　長期修繕計画は策定していない、管理費・修繕積立金の滞納額が大きいなど、

　運営支障が生じていると思われる物件について、個別の事由等をヒアリングにて把握。

●　一部のマンションで、外観目視により外溝や共用部や管理状態、管理組合の活動状況

　についても把握。

 

ヒアリング結果についての発表もありました。

 

最後に、結果分析と今後のの取組み検討と題して

ーヒアリングを踏まえた課題の整理ーを発表しています。

いわば、マンションの適正な管理に向けた課題を検討して、

結論として、下記３点を挙げています。

1．目指す維持管理水準の明確化

2．目標レベルに即した長期修繕計画の策定

3．長期修繕計画を策定・執行していく体制の確立・機運の醸成

 

今回、久保田氏ならびに大崎氏の談話と発表は、

まことに私たちマンションの運営管理にたずさわる者にとって、

大変有意義な話であり、今後大いに参考にしなければならないことを自覚した次第です。

 

 B) 今回の第１部は、群馬県住宅供給公社の方の発表と討論に終始しました。

そして二時間目の第２部の当会のテーマは、下記のようなことを中心に討論されました。

①　鳥海専門会員より

　マンションの窓の断熱回収の工事について

改修費用が今年度に入り、大幅な値上げがあり、

「マンション管理センター通信」に記載されている窓改修費用とは、

比べ物にならないほどの費用が掛かるようになってきているとの談話がありました。

 

②　当会代表の橋爪より

「管理計画」認定に取り組んだ東京板橋のマンションの話がありました。

すでに板橋区役所より認定を取得しているマンションです。

またマンション総合保険については、

最近の保険事情では、マンション関係の保険費用が相当な値上がりを見せているとのこと。

よって、当会もこの値上がり事情について、

保険業者を当会へ呼んでヒアリングをする必要もあるとのこと。

 

③　高橋役員より

マンション屋上にて何らかの工事をする場合、

工事会社によっては、マンション屋上の周囲に転落防止用パラペットを義務付ける

工事会社もあるとのこと。これには多大な費用が掛かり、

また工事終了に伴い、その足場のようなパラペットは撤去しなければならないとのこと。

費用の問題があるので、屋上工事の場合は要注意とのことである。

 

④　会員の木内氏より

マンションの役員間の種々トラブルについての問題提起がありました。

出席会員の中より活発な意見交換がなされました。

 

 

 

 

 

 

第一部においては総会が行われました。

第１号議案から第６号議案まですべて承認されました。

 

第二部において、マンション管理に関するトラブルや問題を論議しました。

A)

■まず最初に、マンション使用している揚水機モーターの価格の件でした。

古いタイプのマンションでは、増圧式モーターで各戸へ送水せず、

まずいったん揚水モーターを稼働させて屋上の高架水槽へと水を送ります。

そこから自然重力により各戸の家庭へと水が配送される形になっております。

 

このときに使用する揚水機モーターは、

２機一組で使用され、２４時間常時２機のうちどちらかが稼働しています。

 

この２機一組の揚水機モーターの価格は、

カパにもよりますが、５０万円から８０万円ぐらいが相場となっています。

 

あるマンションの事例を参考にしながら、価格についての討議を行いました。

 

B)

防犯カメラの設置についての討議を行いました。

マンションにおいて防犯カメラを設置するには、

一般的に「防犯カメラ運用細則」を作成し、

 

管理規約の細則にこれを載せて、総会での賛成多数を得て、

マンション居住者にその細則を提示する必要があります。

 

あるマンションの「防犯カメラ運用細則」の参考に供しながら、

討議を進めました。

 

C)

「マンション長寿命化促進税制」について活発な議論が行われました。

この税制は、マンションの大規模修繕を実施すると、固定資産税が軽減されるというものです。

 

具体的に対象となるマンションは：

①　筑後２０年以上経過した10戸以上のマンション

②　大規模修繕を過去に一回以上実施していること

③　長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金を確保していること

④　各市が行うマンション管理認定計画の基準に合致していること

 

だいたいのところこのようなことをクリアーしなければなりません。

 

マンション管理認定計画に関してですが、

群馬県の各市においては、未だこの認定に向けた制度ができておりません。

したがって、各市が行うはずのマンション管理計画認定は、未だ制度化されていません。

 

当然、群馬県内において、管理計画認定の制度が整っていない以上、

認定計画の基準を満たすことはできません。

 

ですから、群馬県内のマンションにおいては、

この固定資産税の軽減という優遇税制を享受できるマンションは、現時点では、一つもありません。

これは残念なことです。

これからの行政の努力に期待するところです。