群馬マンション管理組合連絡会

11月22日（土）の定例会は終了しました。

第一部

管理組合と管理会社の関係について討議しました。

今回は、当マンション管理組合連絡会の会員である中島氏により、

標記のタイトルにてパワーポイントを使用しての説明がありました。

大体のことを略記します。

2004年に管理組合が立ち上がられました。

管理組合と言っても、管理会社主導で、

2，3か月ごとの理事会が開催されていました。

管理事務の多くは、管理会社から理事長への電話連絡で事を済ませていました。

管理組合設立から20年間、管理会社主導のもと、マンションが管理されてきました。

が、多くの問題も噴出してきました。

多くのマンション組合員が、知識と経験不足のため、

管理会社にすべてを任せれば大丈夫という考えになってしまいました。

特に、お金に関しては、管理会社任せであり、

これは、換言すれば、管理組合が負担を軽減できるというメリットにも映りました。

ただ、マンションも経年劣化があり、

あちこち故障や不具合が出てくると、

管理会社任せの経理で大丈夫なのかという不平や不満も出てきました。

多くの自治体が抱える問題と同じではないかという疑問。

「誰かが上手くやってくれるだろう」という他人任せの考え方。

こういう風に誰もが思っていると、

負の連鎖となります。

これを断ち切るには、大変な努力が必要となります。

輪番制による理事会役員の選出。

これが多くの根本原因です。

不慣れで未経験の役員が、毎年、交代します。

新任の役員は、これまた不慣れで未経験な分野を担当します。

このことから、管理会社は大手を振って自由に管理会社主導で物事を采配します。

これを断ち切るための変革に着手しました。

管理会社変更と設備点検業の直接契約を採用しました。

新規の管理会社には、会計事務と管理員を含む一般事務のみ。

設備業者等との契約交渉は、管理組合が担当。

しかしながら、最終的には、管理会社の管理業務を、

管理組合自身で行う方向へもっていくのが賢明であると判断しています。

そして、会計システムのIT化、情報共有システム、電子会議システムの導入を考えています。

このような考えに至ったのも、

群馬マンション管理組合連絡会に参加することになったのがきっかけ。

連絡会とギブアンドテイクで情報共有しながら、

マンション管理を考えるよう行動していきたいと願っています。

 第二部

令和７年５月の区分所有法の改正があり、

令和７年10月には「新標準管理規約」が改訂されました。

この新標準管理規約の改訂に関し、

出席者一同討議しました。

ー終わりー

10月11日（土）の定例会は終了しました。

 第一部

 マンションの機械式駐車場の諸問題を討議しました。

機械式駐車場のランニングコスト、メンテナンスコスト

そして時々の修理代、さらに一定の年月が経つと、

主要部品等の交換があります。

また主要部品の入れ替え、あるいはリニューアル等の時期がやってくると、

その時期は、25年から30年と言われていますが、駐車スペース１台あたり、

５0万円から150万円のコストがかかると言われています。

今回の定例会では、当会会員の楢原さんから、

楢原さんの住むマンション付属の機械式駐車場について、

彼女の発表とそれを受けての参加者の方々の討議となりました。

機械式駐車場はエレベータ式で22台の駐車スペースがあるとのこと。

現在、この機械式駐車場のメーカーより主要部品の交換を要請されているとのこと。

主要部品は、主に、電装関係で、機械式駐車場の頭脳というべき制御盤

（シーケンサー、インバーター、電磁開閉器、リレー等）です。

シーケンサー一式の中にコンデンサが含まれ、

コンデンサは電解液を持ち、年月とともに、

電解液が蒸発していきます。そうすると、保持している静電容量も落ち、

シーケンサーの寿命が来るというわけです。（寿命7年と言われています）

またインバーターも同じ運命をたどります。

エレベータ昇降用のモーター、シフト装置用のモーター、

入口ドアー用のモーターの速度を調節する設備です。

やはりアルミ電解コンデンサを使用しており、

電圧の印加があり、ある一定の期間を過ぎると、

静電容量が落ち、ICの作動等に関係し、寿命となるわけです。

そういうわけで、当該駐車設備をメンテしているメーカーにしても、

そろそろ主要部品の交換ということを、

マンションの管理会社を通して管理組合に要請するわけです。

ただ、コストがかかります。

はたして22台の駐車で、マンション全体の住人の割合から考えて、

膨大な修理費を修繕積立金から支出しても、

マンションは、大丈夫なのか、といった問題が出てきます。

それにもう少し立てば、エレベータのリニューアルも出てきます。

その他の大規模修繕もまじかに控えています。

これらを総合的に考える必要があり、

今回の出席者たちで、自分が住むマンションの機械式駐車場に関する

見解と知識を披露し、大いに楢原さんの頭脳に参考となるノウハウを授けました。

第二部

区分所有法の改正

区分所有法の改正が今年5月23日に成立しました。

そして5月30日二公布。施行は令和8年4月1日からです。

マンション管理センター通信8月号には、

その要点を列挙説明してあるので、

今回は、その8月号の記事を要約してパワーポンとに落とし込み、

出席者たちがそれを見ながら討議するという形になりました。

改正点の主要部：

1．所在等不明区分所有者の決議の母数からの除外

2．出席者の多数決による決議

3．共用部分の変更決議の多数決要件の緩和

4．所有者不明専有部分管理制度

5．管理不全専有部分・共用部分管理制度

これらの点について、

8月号の記事に沿って、

当会代表より懇切丁寧な説明がありました。

また一つ一つの点についての質疑応答もありました。

ー終わりー

9月13日（土）の定例会は終了しました。

第一部では、

群馬県住宅供給公社の大崎敦子氏と小林万紀子氏が見えました。

大崎氏により

「令和6年度　マンション管理適正化・再生推進事業」

（地方公共団体によるマンションの管理適正化・

再生推進に係る事業」と題して、

令和6年度の事業の概要を説明しました。

令和６年度の事業の目的として、

■モデル支援

■管理組合と連絡が取れる仕組みづくり

（現地の管理組合ポスト設置呼びかけ等）

が行われました。

モデルとなったマンションは三件あり、

高崎1棟、前橋1棟、草津町1棟でした。

管理組合と連絡が取れる仕組みづくりとして、

管理組合ポスト設置の呼びかけを行いました。

ポスト設置は、これがあって初めて他とのコミュニケーションが成り立ちます。

また住宅供給公社によるマンション管理支援も行いました。

■マンション管理セミナーの開催

■無料出張相談会

大崎氏による30分の講演ののち、質疑応答があり、

約1時間にわたって熱意ある議論が交わされました。

第二部では、

田中善信法律事務所から萩本弁護士がきました。

特に、マンションで起きた事故、

つまりマンション区分所有者が急逝し、

相続をする者たちが、相続を放棄した場合、

あるいは相続者が絶無だった場合、

そのマンションの部屋は、相続者無しで、

困った状況になってしまいます。

このままでは、管理費も徴収できず、

部屋自体が宙に浮いてしまいます。

区分所有者が死亡した場合（単身）、

相続人がいれば問題ありません。

相続人が相続を放棄する場合もあります。

あるいは相続人不明という場合もあります。

このような時、

弁護士もしくは司法書士に依頼して

1．■親族等の戸籍全部の取り寄せ

■相続放棄人より相続放棄のコピーの取り寄せ

が必要になります。

2．また顧問弁護士手を通じて

「相続財産清算人選任申立書」を裁判所へ提出します。

裁判所は「審判」を下し、

「相続財産清算人としてだれだれ氏を選任する」という

文言の「審判：が発行されます。

この際、申立人は金50万円ほどを裁判所へ納めます。

3．選任された

相続財産清算人は物件の競売に取り掛かります。

4．物件の競売んにて落札した人が新たな区分所有者となります。

このような手順で物件は片付きます。

ケースにょっては相当な時間がかかります。

萩本先生は、自分の担当したこのような案件について、

具体的な説明をしていただきました。

これからの時代、

マンションの一室での孤独死の問題は、

どこのマンションでも現れてきます。

老人の高齢化と親族との断絶。

一人ぼっちでなくなってゆく老人は跡を絶ちません。

マンション管理組合は、

このような問題をこれからは素通りするわけにはいきません。

萩本先生の講演は本当に感銘を受けました。

７月12日（土）の定例会は終了しました。

①　当会のメンバーから「管理費」と「修繕積立金」に関する議題が上がりました。

どの程度の修繕積立金と管理費が望ましいか、

もちろん、管理会社が管理を担当している場合と

管理会社がいない場合（自主管理）では、違ってきます。

当会のメンバーの言葉では、月あたり、

管理費は１６０円/M2、修繕積立金は121円/M2と発表していました。

専門会員の鳥海氏より発言がありました。

鳥海氏によれば、

月当たりの修繕積立金は、170円/M2～320円/M2であり、

中を取って、250円/M2が望ましいとのことでした。

月当たり250円/M2とは、私たちマンションの役員にとっても、

理想的な修繕積立金でしょうが、

現実問題としては、なかなかこの金額まで高めるのは相当な覚悟が必要です。

マンション区分所有者の高齢化に伴い、

当然の事、年金暮らしが多くなってきました。

ただ、今回、当会のメンバーのマンションは、

40％の区分所有者が、賃貸に出しており、

マンションの修繕積立金の値上げは、それほど苦にならいというのが現状とのこと。

うらやましい限りです。

普通のマンションの場合、

高齢化と年金生活。

この二重苦のなかで、修繕積立金の値上げは、簡単ではありません。

しかしながら、一般的な諸物価の値上げ、

ややインフレ気味な趨勢でこれから推移していくと、

やはりマンションをめぐる維持・メンテナンス・修繕工事等は、

インフレとともに値上がるのは必須とみて差し支えないようです。

したがって、マンション管理費と修繕積立金の値上げは、

どこのマンションでも必須課題として対処していかなければなりません。

②　今回の定例会では、

当会の代表から、マンションの災害対策の一環として、

太陽光パネルとその変電・蓄電装置（ポータブル電源）の購入の話が出ました。

代表のマンションでは、

役員会で、これらの装置を今週中にも購入する決議がなされたとのこと。

自家発電機は、ガソリンで動くものもあれば、

軽油のジーゼル発電もあり、ガスで動く発電機もある中で、

やはり、大災害の時には、ロジステイックがマヒする恐れがあり、

ロジがストップすると、上記の燃料は調達不可能になります。

それを考え、自然の太陽光発電を考えるに至ったとのこと。

これから向こう30年間に、

確率８０％という数字で私たちに迫ってきています。

各マンションでもこれらの数字を考え、

それなりに対処を少しずつ、考えていくのが望ましいと思われます。

―以上ー

令和6年度の定期総会は終了しました。

第1号議案　令和6年度事業報告

　　　　　　賛成多数により可決

第2号議案　令和6年度収支決算報告

　　　　　  令和６年度会計監査報告

　　　　　　賛成多数により可決

第3号議案　令和7年度事業計画

　　　　　　賛成多数により可決

第4号議案　令和7年度収支予算

　　　　　　賛成多数により可決

第5号議案　令和７年度役員改選

　　　　　　賛成多数により可決

定期総会終了後、定例会を行いました。

■　マンションの諸問題について、討議の対象となったのは：

新たにマンションの区分所有者になった方が、

マンションの組合員に自動的になるわけですが、

この方が、一切の権限を自分の指定した不動産業者へ任せてある、

すべてはその不動産業者へ問い合わせてくれ、という主張でした。

この主張は、成り立ちません。

区分所有者に一切の責があります。

マンションでは、一般的に、区分所有者は誰に代理権を与えることができるか、

それを明確に書いています。

管理規約に何もこの件につき，明記がなければ、

区分所有者に一切の責があります。

■マンションの諸問題の一つに、

これからの大地震に備えた災害対策があります。

この件につき、やはり大勢の方から意見を頂きました。

水が無くなります。電気がありません。こういった状況の中で、

マンションとしてはいかに対処するか、

南海トラフ等を想定して、今から準備に取り掛かる必要があるようです。

■　朝日デジタルに

「マンション修繕の発注先は（談合の件さ対象）住民（心身ボロボロ）」

という記事が載っていました。

この記事を中心に今回のマンション連絡会は大いに議論しました。

その記事の内容は：

都内のあるマンションの大規模修繕工事を巡って、

大規模な談合の疑惑が発生しました。

工事業者だけでなく、コンサルタントも含まれています。

公正取引委員会が立ち入りました。業者とコンサルタントに。

目下、談合疑惑で公正取引委員会の検査を受けている業者が、

そのままあるマンションの工事を受注することについて、

マンション住民からは疑問の声が上がっています。

業者が、公正取引委員会から処分を受けたら、

一体、修繕工事はどうなるか、

しかし、議案は、総会において、賛成多数でこの業者への発注が決定されました。

工事業者の工事見積もりが、多額な費用で、

国土交通省が提示する工事価格と大きな開きがあり、

今や年金生活者が多く済むマンションでは、

多額な工事費をめぐって、疑惑の声があちこちから上がっています。

また、本来は、マンション管理組合側に立って、

いろいろと工事のアドバイスをするコンサルタントも、

業者からの裏マージンの疑惑で、多くのマンション住民から、

疑惑の目を向けられています。

最後に、これらの不正を防ぐには、どうするか、

ここが大事なポイントです。

「バックマージン」などは、マンション住民に対する裏切り行為です。

あるマンションの専門家は言います。

「実態を完全に改善するには、

管理組合側の知識向上や第三者機関による監視強化が不可欠」であると。

当会が、マンションに関するこういう討論の場を設けることも、

ひとえにマンション役員とマンション住民の知識向上を目指すのが目的です。

ー終わりー