群馬マンション管理組合連絡会

次回の定例会は11月9日（土）です。

第一部では、鳥海　順一専門会員による講演がありました。

「給水管の劣化対策について」です。

パワーポイント画面を使ってプロジェクターに投影し、

各劣化対策とその周辺工事についての説明でした。

給水管は、時とともに劣化します。

この給水管をどのようにしたら長持ちさせることができるか。

また劣化対策をしないで、そのまま法ておくと、

今度は適宜な劣化対策ができなくなり、

新規に更新することになります。

給水管のリニューアル工事は、更生工事と言います。

給水管の撤去・新設は、更新工事となります。

普通は、マンション築後20年から25年の経過で、

更生工事、つまりリニューアルを行うことになります。

そして更生工事となると、多くのマンションでは、

ライニング更生工事を行うことになります。

（いろいろな工法がありますが、多くのマンションで一番ポピュラーに行われている工事です。）

このライニング更生工事について、鳥海専門会員は丁寧に説明を加えました。

給水管の中に溜まったサビこぶ、老廃物等を、高圧をかけて落とすやり方です。

高圧で落とした後、エポックシ樹脂をコーティングし、乾燥させ、

また元ののとおりに水道水を通させる工法のことです。

このライニング工事でも、

一部、目に見え手の届くところは、部品を更新します。

給水管の中に溜まった老廃物の写真を数枚見せられ、

マンションは、この工事は避けて通れない工事かなといった印象を強く受けました。

更生工事の場合は、費用は1戸あたり25万円ぐらいが目安です。

これが、更新工事となると、途方もない金額になりますので要注意といったところです。

更生工事は、たとえばライニング工法は、10年保証です。

が、実際のところ、１5年ぐらいは長持ちするようです。

2度までライニング工事は可能とのこと。

第二部では、更生工事と更新工事等をめぐっての質疑応答がありました。

10月12日（土）の定例会は終了しました。

第一部では、会代表の橋爪より「置き配」と「宅配ボックス」に関して発表がありました。

令和6年6月の国土交通省による「標準管理規約」の改正に鑑み、

「置き配」と「宅配ボックス」は時代の要請でもあり、

これを管理規約の中に盛り込んでいくことが肝要であるように見受けられます。

◆原則、宅配ボックスの中には、日々の食料品等は置きません。

スーパーやパルシステム等の配達は、原則、玄関前に置くことになります。

発砲スチロールの箱の中に食料品等は詰め込まれ、ドライアイス等を詰め込み、

夏の暑さのさかりのなかでも十分生鮮さが保持されます。

一方、アマゾンやその他の宅配は、宅配ボックスが必要になるかと思われます。

もちろん、玄関前に置くという選択肢もありますが、

風雨やその他の影響を被りやすい面もあり、

宅配ボックスの設置は、マンション住民にとって、それなりの便利さが享受できるかと思われます。

この辺のことを中心に今回は議論がなされました。

第二部では、すでに当会で二度にわたって議論した「逗子マンション崩落事故」について議論しました。

「マンション管理センター通信」7月号では、法律の専門家がこの事故について詳しく論じており、

この論評をコピーし、今回の出席者に配布して、議論を重ねました。

この事故については、すでに判決が確定しており、

管理組合側は遺族に対して和解が成立し、1億円を支払いました。

管理会社側は管理組合にたいし4000万円ほどの斜面復旧費用を支払うことになりました。

管理会社側は遺族に対し107万円の支払いを行いました。

一方、このマンションの販売会社、販売代理店、設計会社、県庁が、

マンション管理組合から訴えられましたが、

この四社とも非は認められませんでした。

すべては、管理組合と管理会社の責任という形で幕が下りました。

この辺がどうも納得がいかないという法律家の意見で、

販売会社、販売代理店、設計会社、県庁が、それなりの責任を負ってもいいのではないか、

ということをほのめかしていました。

県は、マンションの崖地を、崩落事故の１週間前に調査しています。

調査の結果は、なにも異状は無しだったわけです。

が、１週間後に崩落が発生しました。

この地が「土砂崩れ災害指定区域」に指定されており、

県としてもそれなりの注意を払っていたのでしょう。

私たち法律の非専門家でも、

この事故について、管理組合と管理会社だけに責任を押し付けるのは、

はなはだ理解できないものです。

この事故について今回の参加者たちも大いに参考になったはずです。

管理組合は、想定しえない将来の事故に関し、

保険にて担保し、備えを万全にすることが肝要です。

また意識を一段と高め、マンションの自治を涵養するよう努めるのが肝要と思われます。

９月14日（土）の定例会は終了しました。

第一部では、鳥海専門会員より

「マンション標準管理規約」の改正について

の説明を受けました。

現在、国土交通省住宅局では、今年６月「マンション標準管理規約」の改正を終えました。

そのことについて、鳥海専門会員から詳しい具体的な説明がありました。

1．高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等

　（1）組合員名簿の作成・更新の仕組み

　（2）所在等不明区分所有者への対応

2．マンションの管理情報の「見える化」の推進

　（1）修繕積立金の変更予定等の見える化

　（2）管理に関する図書の保管の推進

3．社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応

　（1）EV（電気自動車）用充電設備の設置の推進

　（2）宅配ボックスの設置に係る決議要件の明確化

社会が大きく変化していく中で、

やはりマンションもそれなりに変化に応じて変化に対応しなければなりません。

国土交通省住宅局は、その変化を見据え、どうマンションが対応していくか、

標準管理規約の改正につながるわけです。

30分ほどの鳥海専門会員からの説明を受けたのち、

出席者全員でこの問題を論じました。

その後、当会の橋爪代表より「宅配ボックスの設置」

「置き配」「電気自動車用充電設備」に関して、

パワーポイントを使って、国土交通省の説明を再度詳細に説明解釈を加えました。

2024年の物流問題が起きる中、

配達側も人材不足に悩み、配達員の拘束時間や残業時間まで制約を受ける中で、

今度は、配達を受け取る側も、それなりに社会の流れに対応しなければなりません。

マンションの共用部の通路（各戸の玄関前）に配達物を置く「置き配」が必要になってきました。

またマンション内に「宅配ボックス」を置いて対応するマンションも数多く現れてきました。

それらのことは、管理規約やその細則に注意事項やその他の約束事を挿入し、

マンション居住者に順守してもらわなければなりません。

その注意事項等のポイントも今回の連絡会では、

国交省の参考事例を見ました。

いずれにしろ、マンション標準管理規約が改正された以上、

各マンションも自分のマンションの管理規約を標準管理規約に則り、

改訂しなければならない時期に来ました。

7月13日（土）の定例会には、

群馬県住宅供給公社の方々がお見えになりました。

木村 淳一郎様と大崎 敦子様のお二人です。

第一部

大崎様より

群馬県内に存在する「マンションの維持・管理状況に関する調査」に関し報告がありました。

期間は、令和３年から令和５年に関するものです。

一次調査、二次調査、三次調査を行い、その調査結果を今回この定例会にて発表しました。

第一次から第三次までの調査結果を総合して、

調査報告書はは次のようにまとめております。

結果のまとめ

マンション管理に関する現状

●竣工年の古いマンションほど空家率が高く、区分所有者の所在地不明のケースの割合も高い。

●町村部のマンションは大規模なリゾートマンションが多く、集会への出席率が低いことから、
管理や修繕に関する意思決定が難しくなっていると考えられる。

●リゾートマンションでは、年間を通して居住している区分所有者が少ないことから、

組合の合意形成や理事・監事の選任が困難である可能性がある。

●計画的な修繕に対する意識が低く、マンションによっては建物の維持に支障がない劣化や

軽微な修繕は後回しにされている可能性がある。また修繕積立金の徴収・管理が

徹底されていないと考えられる。

●長期修繕計画を策定していない、管理費・修繕積立金の滞納額が大きいなど

運営支障が生じていると思われる物件について、個別の事由等をヒアリングにて把握。

●一部のマンションで、外観目視により外溝や共用部や管理状態、管理組合の活動状況

についても把握。　（以上「報告書」より抜粋。）

このような結果報告を見ると、

どこのマンションでも多かれ少なかれ、

上記のような問題を抱えているのが現状だと認識します。

県住宅供給公社としても、

このまま放置することはできず、

何らかのアクティブな処置を講じていかなければならないのかと思われます。

第二部

第二部では、専門会員の鳥海氏から説明がありました。

「管理組合の悩み、吉田修平弁護士に聞く　高齢化するマンション」というタイトルの

パンフレットを配布し、このパンフレットに沿い、

鳥海専門会員は説明しました。

多くの区分所有者が高齢化し、

役員のなり手不足に関し、マンションが処方している施策について、

面白い話題を提供しています。

■「辞退金」法的な問題は？

高齢を理由に役員を辞退するマンションが多いと思われます。

その辞退の際、「辞退金』を課すマンションもあります。

法的な問題はないようです。

理事のなり手がおらず、一部の人間だけが理事を継続しなければならない場合、

やはり不公平感はあります。

その際、辞退金を徴収するというのも一法かと思われます。

弁護士 吉田修平氏によれば、

辞退金を徴収すること自体、問題はないと考えています。

多くのマンションも、これら辞退金を課すということも視野に入れて、

マンション役員のなり手を募集するということも考えてはいかがでしょうか。

第一部　第20回定期総会を開催しました。

第1号議案、第2号議案、第3号議案、第4号議案、第5号議案、すべて賛成にて可決しました。

役員に関しては、代表、特命委員、監事は変わりありません。

会計・事務の役員である遠藤氏が退任しました。

代わりに、今回の総会において（第5号議案）会計・事務の役員として増田 実氏、平石 郁夫氏が選任されました。

第二部

1）各マンションが抱える問題やトラブルを議論します。

排水管の更新工事に関して議論しました。

マンションも築40年以上もたちますと、

排水管にほころびが出始めます。

しかも排水管は、共用部の竪管はそれほどの傷みはなくとも、

専有部の下を走る横管は、つまりや痛みが出始めるものです。

横管は、共有部とはいえ、住む居住者には目に見えず、

床の下を走っている管なので、自分の思うようにはなりません。

したがって、傷みが出始めて、下の階に水が漏れ始めて、はじめてわかるものです。

それだけに、傷みの修復は相当な費用が掛かります。

 管理組合が、本来なら、計画修繕として、一括してマンション全戸の横管の更新を行えればいいのですが、

一戸あたり30万円から40万円ほどかかるので、

100戸のマンションなら、ざっと40万円として4千万円ほどになる金額です。

それなので、あるマンションでは、階下への水漏れ等の事故があったときのみ、

排水管横管の修復を実施しているとのことです。

もちろん目に見えない床下ですので、専有部とはいえ、

共有部扱いとして、

管理組合の費用にて実施するのが妥当とのことで、

全費用、管理組合負担で実施ているとのことです。

2）定期総会の手順について

排水管の更新工事の次には、前回論じた定期総会の手順について、

再度、再考しました。

特に、現在は、郵便物等が遅配されており、

非居住者あてにマンション定期総会の議案書や委任状、議決権行使書等を発送する場合、

標準管理規約では、発送の日と定期総会の日との間に2週間置くと、

記述されています。

この通りの手順で実施しますと、

やはり非居住者から委任状や議決権行使書が戻ってくるのが、

定期総会後になってしまうことがあります。

この辺の期日を十分考慮して、

定期総会の日取り等をプログラムするのも、

もし管理会社が管理をしていれば、

管理会社ともよく打ち合わせをし、

非居住者からの返信（委任状等）が定期総会期日に間に合うよう、

アレンジするのも、管理組合の業務と言えるかと思います。

ー以上ー