群馬マンション管理組合連絡会

次回の定例会は、5月11日（土）です。

第1部では、各マンションで起きているいろいろな問題やトラブル、

第二部では、テーマを決めての討論となります。

2時間にわたるマンション管理に関する知識交換会です。

かならずやマンションにとってお役に立つことがあると確信しています。

皆様の参加をお待ち申しております。

4月13日（土）は終了しました。

第一部においては、

A)

専門会員の鳥海氏から「マンションにおける孤独死」についてのお話がありました。

管理組合では、居住者の高齢化がよく話題になります。

そして高齢化と言えば、人知れずいつの間にか亡くなっているお年寄りが話題になります。

今回の話は、東京都内にある築50年ほどの分譲マンションで起こったことです。

「隣室から異臭がする」という連絡があり、警察が入り、そこに住む50台の男性が亡くなっていたケースです。

男性の連絡先は、別のフロアーに住む父なる人でした。

が、父なるひとは半年前から連絡が取れなくなっていました。

そして、困ったことに父なる人の連絡先は、この50台の亡くなった息子になっていました。

父と息子とが、双方で、緊急時の連絡先を管理組合に届けていたわけです。

これでは、父がどこかへ行ってしまって現在行方が分からず、

息子が亡くなってしまったのですから、

緊急先は全くあてにならないものになるわけです。

鳥海専門会員は、このようなケースを避ける意味でも、

緊急先の連絡先は、身内同士のほかにもう一人一名届け出をする必要があると言います。

どこのマンションでも、新しい人が来た場合、

緊急連絡先を届けますが、同じマンションに別のフロアーに住む父とか母を書く場合があります。

これだけでは、不十分で、やはり、

鳥海専門会員は、別なもう一人を届け出てもらうのが必要と力説していました。

 B) 今回参加されたマンションの方から、

修繕積立金の大幅なアップを実行したとのお話を伺いました。

高崎市内のあるマンションで、

築25年ほどのマンションですが、

あちこちの修理に加え、長期修繕計画に照らしてみると、

あまりにも修繕積立金が少ないという結論に達し、

とうとう多くの組合員の賛同を得て、

1m2当たり200円の修繕積立金にしたとのこと。

どこのマンションも高齢者が多く、

当然、年金暮らしの人ばかりになりつつある現在、

1m2あたり200円までアップできたことは、

多くのマンションも見習わなければならないことと思います。

分譲マンション1区画が70m2だとすると、

なんと修繕積立金は14,000円となります。

長期修繕を考えた英断だと思います

あっぱれです！

第二部においては、代表の橋爪より「逗子マンション崩落事故　その2」と題して、

パワーポイントを使った説明がありました。

逗子市のあるマンションの敷地斜面が崩れ、

その下公道を歩いていた女子高生が下敷きになり、死亡しました。

遺族側は管理組合と管理会社を訴えました。

一方、管理組合側は、管理会社訴えるということになりました。

結果として、今年、判決がでました。

管理組合は、1億円の和解金を遺族に支払いました。

そして管理会社は107万円を遺族側に支払いました。

一方、管理会社は4,200万円を管理組合あに支払いました。

これにて、訴訟における金銭の賠償は終了しました。

管理組合が支払った1億円の和解金はどこから出てきたのでしょうか。

言うまでもなく、保険からです。

「マンション共用部賠償特約」という名称の保険です。

このマンションは、共用部特約として1億円入っていました。

ちなみに、私の住む分譲マンションでは、

この「「マンション共用部賠償特約」は1,000万円しか入っていません。

この私たちのマンションの金額では、到底、死亡事故をカバーできることではありません。

大いに考えさせられました。

たとえば、マンション共用部のタイルが劣化し、

台風の時にでも、その一枚がはげ落ちて、通行人にあたって、

通行人が亡くなったという話もあります。

こういう時には、やはり「「マンション共用部賠償特約」でカバーする以外、方法はないでしょう。

この厨子のマンションの事故は、

保険について大いに考えさせられました。

ー終わりー

3月の定例会は通常通り3月9日（土）に開催されました。

会場：高崎市南公民館5階

時刻：13:30ー15:30

第一部は各マンションが抱えるトラブルや悩みを討議しました。

鳥海専門会員より修繕積立金に関する国土交通省の値上げ基準を検討しました。

目下、「管理計画認定制度」が発足し、

修繕積立金の値上げが論議されている最中かと思われます。

その値上げをめぐって、国土交通省がここまでの値上げなら妥当であろうという数字を出しました。

段階的に引き上げる場合の増額幅を、当初額の1.8倍までとする基準です。

各マンションにおいても、

新たな「「管理計画認定制度」のもと、

長期修繕計画があることなどが前提となり、

その前提のもと、修繕積立金の値上げを検討せざるを得ない状況に差し掛かっています。

ただ、多くのマンションでは、マンション区分所有者の老齢化が問題となり、

年金のみの生活者が多くなる中、

修繕積立金の値上げは本当に難しい問題となっています。

中規模マンションにおいては、

1M2あたり180円ぐらいが適当であろうという数字でしたが、

現在では、さらにその上をいくような数字になってきています。

これからのマンションの維持管理を考えていくうえで、

避けて通れない問題となっています

第二部はマンション管理組合に関する法律問題を討議しました。

仙台市のあるマンションで起きた訴訟です。

雪が降ったある日のこと、居住者がマンションの駐車場内で転び、

骨折したことで、その居住者は管理組合を訴えました。

257万円の賠償をもとめました。

マンション管理組合にとっては、大変なことになり、訴訟に臨んだわけですが、

訴えた居住者側が勝ちました。

管理組合は52万円の金額を支払うことになりました。

裁判所は、管理組合が安全配慮義務を怠っていたとしての判決です。

裁判所の言うところは、

「靴に装着可能なすべり止めや融雪剤等を、定期的に周知させたうえで、

転倒事故が起こりやすい時間帯、気温、滑りにくい靴の着用、滑り止めの装着、

顚倒の危険を減らす歩き方等の注意を周知させる等の具体的な安全配慮義務を負っていた。」

として、管理組合に52万円の賠償を求めました。

管理組合にとっては、はなはだ不愉快な判決です。

上記の裁判所がいうような配慮、

これほど具体的には注意喚起できないのが普通です。

管理組合にとっては、かなりショックな判決でもあります。

第二部において、

もうひとつの裁判、逗子のマンションの崩落事故を論じました。

これは、かなり長くなるので、次回に回したいと思います。

この事故も管理汲井あにとっては、かなり、ショックなものでした。

令和６年1月13日の定例会は終了しました。

 定例会

　特命役員の高橋氏より「マンション管理セミナー」についての説明がありました。

例年のごとく、マンション管理セミナーが開催されます。

主催：■　群馬県住宅供給公社

共催：■（公財）マンション管理センター

　　　■　群馬マンション管理組合連絡会

令和6年2月17日（土）13:30ー16:30

会場：高崎市総合福祉センター3階　会議室4

参加費：無料

プログラムは下記のとおりです。

第一部　「適正な管理組合運営についてー

マンション管理センターに寄せられる相談事例からー」

講師：マンション管理センター　原　昇氏

第二部　「長期修繕計画の味方と作り方」

群馬マンション管理組合連絡会　専門会員　鳥海　順一氏

第三部「マンション管理計画認定制度のメリットについてー資金計画編ー」

講師：（独立行政法人）住宅金融支援機構　中山　拓郎氏

当会からは、専門会員の鳥海氏がマンションの長期修繕計画についてお話します。

多くの方々の参加をお待ちしております。

問い合わせ：群馬県住宅供給公社

　　　　　TEL:027-224-1881 FAX:027-223-5903

定例会本議題

第一部：当会代表の橋爪より「地震とマンション」と題し、

パワーポイントによる説明がありました。

熊本地震（平成28年）の事例についてマンションの倒壊や大破に関し、

パワーポイントで被災マンションの事例を見ながら、

大地震に際しての行政側の対応、マンション側の苦労、

マンション管理組合理事長のマンション倒壊後の処置等、

丁度、1月1日におきた能登大地震が重なったので余計一層のこと、

興味深くなりました。

第二部　①参加された方よりマンションの役員改選についての質疑応答がありました。

多くのマンションで役員を輪番制にしており、

その方のマンションも２年制で１年で半数の役員入れ替えを行っており、

２年で役員退任という制度です。

したがって、２年間の役員在任中にマンションの管理に携わるわけですが、

２年間だけで、役員を降りる制度は、多くの問題点を抱えてもいます。

管理規約の改訂で、役員をどのようなシステムにするかは決められるので、

あるいはマンションによってはある程度長期の期間にわたって役員を続けないと、

マンション管理のノウハウが蓄積されないというきらいもあります。

これらのマンション役員の短期間の交代は、考えなければならない事柄です。

②　鳥海順一氏よりマンションの法律問題が提起されました。

「マンションの共用部分に欠陥があるのに、

中古で購入した区分所有者は損害賠償を請求できない。」

説明文えお敷衍しますと、

横浜市のマンションで敷地内に古い擁壁が見つかった。

横浜市は「安全性」の見地から改善を要請。

売主は新築物件の引き渡しから10年、欠陥が見つかると、保証しなければならない。

マンション住民は売主側に補修を求めたが応じない。

そこで住民側は売主に対し損害賠償請求訴訟を起こした。

改修にかかる費用は1064万円。請求金額は405万円。

判決では、損害賠償請求権は、「売主と最初に契約した買主」のものとされ、

中古で購入した人は元の所有者から譲渡されない限り、損害賠償請求権を持たないというものであった。

それぞれの原告は区分所有分しか権利がない。

改修費用など約1064万円を全所有者で割り、

裁判に参加した53人分の約405万円だけが請求の対象になった。

マンションに瑕疵が見つかっても、

最初の買主だけしか請求権がないということで、

改修費用には到底足りない金額の保証となったわけです。

12月9日（土）定例会

第一部

①　マンション給水管のリニューアルに関して議論しました。

鳥海先生より下記お話があり、

給水管のリニューアルには参考となりますので、下記にその要点を列記します。

給水管には更新工事と更生工事があります。

給水管も鉄でできているため（現在の給水管はは塩化ビニール製なので更新、更生の必要なし）、

管は様々な汚物によって劣化します。

その劣化を放置しておくと、

赤さびが発生し、給水管はサビに浸食され、

そのまま放置が進むと、給水管からの漏水等の問題は発生します。

そうならない為には、どうするか。

給水管（水道管）は15年から20年ぐらいのあいだに更生工事を行います。

更生工事には、電子防蝕法とライニング工法がおすすめとのことです。

更新工事とは、給水管をまったく新しくすることです。

が、更生工事は、現在ある菅をそのまま使い、そのうちでライニング工法は、

管の中に砂粒のようなものを高圧で流し、

管の中の腐食物やサビを洗い流してしまうものです。

洗い流した後は、エポクシー樹脂でコーティングし、

乾燥させればそれでおしまいです。

多くのマンションで一番多く使用されている工法です。

管はまた元通り綺麗になり、

赤さびなどは向こう十年以上発生しません。

だが、マンションも25年から30年以上、給水管の更生工事をしないと、

さて、35年たった場合、マンションでは、高圧で上記のライニング工法をすると、

給水管が破裂したり、穴が空いたりする場合もあります。

それを避ける意味では、更新工事となります。

更新工事は給水管を新たに設置する方法です。

これには、ライニング工法の1.5倍から2倍ぐらいのお金が余計にかかります。

現在は、ライニング工法もいろいろと進化しています。

更生工事にしろ、更新工事にしろ、それを発注する前に、

多くの資料を集め、工法を研究することをお勧めします。

②　マンション終末期に関する議論をしました。

この件についても、鳥海先生からの貴重な指摘とアドバイスがありました

マンションの寿命は70年から100年と言われています。

よくメンテナンスをしてこういう寿命が保たれるわけですが、

それにしても、すでに築40年から50年のマンションも出始めています。

築50年とすると、寿命が尽きるまで、

あと20年とか40年とかという時間になります。

こうなってくると、マンションの寿命が尽きる時が目に見えてくるわけです。

そこで、マンションの解体が問題となてきます。

将来の解体を見据え、すでに解体費用を積み立てているマンションも出始めました。

建て替えなどもやり方もありますが、

建て替え費用がかさみ、事実上不可能な場合が多いと聞いています。

それにしても、マンションも生き物と同じで、

寿命があり、その結果として解体という事実が数十年後に迫ってきていることを、

管理組合は自覚し、頭の片隅にこのことを入れて、

マンション管理を進める必要がある時代に突入したわけです。

第二部

当会代表の橋爪よりエレベータ・リニューアルについてのはなしがありました。

築20年から30年のマンションでは、エレベータ・リニューアルの時期が迫ってきています。

メーカー系のリニューアル会社を選ぶか、

独立系のリニューアル会社を選ぶか、

その是非得失を考慮し、十分にメリット・デメリットを勘案しながら、

エレベータ・リニューアルという大きな買い物に向かわなければなりません。

エレベータ・リニューアルの場合、

ほとんどが重要部品の交換という形をとっています。

重要部品とは、エレベータの頭脳である制御盤、ロープを巻き上げる巻上げ機、

スピードを調整する調速機、そしてロープ。

これらの四種の主要部品の交換がリニューアルのかなめとなります。

かなり高価な交換ということになります

したがって、マンションの役員は、このことを念頭に置き、

丹念に業者を選択する必要があると思われます。

ー終わりー