群馬マンション管理組合連絡会

次回の定例会は、３月14日（土）です。

13:30ー15：30

高崎市南公民館5階　会議室です。

第一部では、1月21日に発生したマンション火災について論じます。

21日19:40ごろ安中市板鼻のある民家から火災が発生、

火は、隣接する10階建てマンションに移りました。

マンション中央部付近の3階、4階、5階、6階部分が被害を被りました。

この火災を被ったマンションは、

このマンション管理組合連絡会のサンセリテ高崎です。

大きな被害を被ったので、この火災について論じます。

そしてマンションに移った火災は、

短時間にて消火されました。

その消火の大役を担ったのは、

マンション1階に設置されている「連結送水管」でした。

この連結送水管なくして、

マンション内の火事は、消火が難しかったであろうと推測されます。

これについても大いに論じたいところです。

第二部では、

「朝日新聞デジタル」の記事を使い、

マンション管理組合と管理会社の相克を論じます。

みなさまの参加をお待ち申しております。

2月は定例会はお休みです。

その代わりに、

当会と群馬県住宅供給公社との共催による

「マンション管理セミナー」が2月28日（土）に開催されます。

13:30より高崎市総合福祉会館にて行われます。

主催：群馬県住宅供給公社

共催：公益財団法人　マンション管理センター

共催：群馬マンション管理組合連絡会

会場：高崎市総合福祉センター３階　4号室

定員：40名

参加費：無料

プログラム：詳細は追ってお知らせします。

問い合わせ先：

　群馬県住宅供給公社　事業部事業推進課

　電話：027-224-1881　FAX:027-223-5903

1月10日の定例会は終了しました。

第一部

この会の代表を務める橋爪が、

エレベータ・リニューアル工事について説明をしました。

ちょうど、先月（12月）に、彼が理事長を務めるマンションで、

エレベータ・リニューアルの工事が終了したのを機縁に、

リニューアル工事での概要をスライドを使って説明しました。

特にエレベータ機械室の電動機・電動巻上げ機、

制御盤、調速機等はすべて新品となり、

またエレベータ・ロープ、籠上制御ボックス、ガイドシュー、

非常手巻き上げハンドル等もすべて新品となったことを説明しました。

第二部

第二部においては、橋爪より「改正標準管理規約」と

「改正区分所有法」の説明がありました。

去年11月27日、東京神田の教育会館にて行われた

国土交通省主催の上記に関する「特別セミナー」に橋爪と増田が出席し、

その内容に橋爪より説明が加えられました。

今年4月1日より施行となります。

マンション管理センターでは、

上記の改正区分所有法にもとづき、

注意喚起をしています。

「今回の区分所有法の改正・標準管理規約の改正では、

総会の招集手続きやな総会の定足数・多数決要件の変更等が行われており、

管理規約を改正しないままでいると、

管理規約に書かれている内容に沿った総会の招集・

会議の運営が違法となるだけでなく、

その総会で決議された内容が無効とされるおそれがありますので、

管理規約の改正が必要と考えられます。」

（国土交通省　パンフレット

管理規約の見直しが必要です）より

各マンションにおいて、管理規約を早急に見直ししなければならない事態に来ています。

11月22日（土）の定例会は終了しました。

第一部

管理組合と管理会社の関係について討議しました。

今回は、当マンション管理組合連絡会の会員である中島氏により、

標記のタイトルにてパワーポイントを使用しての説明がありました。

大体のことを略記します。

2004年に管理組合が立ち上がられました。

管理組合と言っても、管理会社主導で、

2，3か月ごとの理事会が開催されていました。

管理事務の多くは、管理会社から理事長への電話連絡で事を済ませていました。

管理組合設立から20年間、管理会社主導のもと、マンションが管理されてきました。

が、多くの問題も噴出してきました。

多くのマンション組合員が、知識と経験不足のため、

管理会社にすべてを任せれば大丈夫という考えになってしまいました。

特に、お金に関しては、管理会社任せであり、

これは、換言すれば、管理組合が負担を軽減できるというメリットにも映りました。

ただ、マンションも経年劣化があり、

あちこち故障や不具合が出てくると、

管理会社任せの経理で大丈夫なのかという不平や不満も出てきました。

多くの自治体が抱える問題と同じではないかという疑問。

「誰かが上手くやってくれるだろう」という他人任せの考え方。

こういう風に誰もが思っていると、

負の連鎖となります。

これを断ち切るには、大変な努力が必要となります。

輪番制による理事会役員の選出。

これが多くの根本原因です。

不慣れで未経験の役員が、毎年、交代します。

新任の役員は、これまた不慣れで未経験な分野を担当します。

このことから、管理会社は大手を振って自由に管理会社主導で物事を采配します。

これを断ち切るための変革に着手しました。

管理会社変更と設備点検業の直接契約を採用しました。

新規の管理会社には、会計事務と管理員を含む一般事務のみ。

設備業者等との契約交渉は、管理組合が担当。

しかしながら、最終的には、管理会社の管理業務を、

管理組合自身で行う方向へもっていくのが賢明であると判断しています。

そして、会計システムのIT化、情報共有システム、電子会議システムの導入を考えています。

このような考えに至ったのも、

群馬マンション管理組合連絡会に参加することになったのがきっかけ。

連絡会とギブアンドテイクで情報共有しながら、

マンション管理を考えるよう行動していきたいと願っています。

 第二部

令和７年５月の区分所有法の改正があり、

令和７年10月には「新標準管理規約」が改訂されました。

この新標準管理規約の改訂に関し、

出席者一同討議しました。

ー終わりー

10月11日（土）の定例会は終了しました。

 第一部

 マンションの機械式駐車場の諸問題を討議しました。

機械式駐車場のランニングコスト、メンテナンスコスト

そして時々の修理代、さらに一定の年月が経つと、

主要部品等の交換があります。

また主要部品の入れ替え、あるいはリニューアル等の時期がやってくると、

その時期は、25年から30年と言われていますが、駐車スペース１台あたり、

５0万円から150万円のコストがかかると言われています。

今回の定例会では、当会会員の楢原さんから、

楢原さんの住むマンション付属の機械式駐車場について、

彼女の発表とそれを受けての参加者の方々の討議となりました。

機械式駐車場はエレベータ式で22台の駐車スペースがあるとのこと。

現在、この機械式駐車場のメーカーより主要部品の交換を要請されているとのこと。

主要部品は、主に、電装関係で、機械式駐車場の頭脳というべき制御盤

（シーケンサー、インバーター、電磁開閉器、リレー等）です。

シーケンサー一式の中にコンデンサが含まれ、

コンデンサは電解液を持ち、年月とともに、

電解液が蒸発していきます。そうすると、保持している静電容量も落ち、

シーケンサーの寿命が来るというわけです。（寿命7年と言われています）

またインバーターも同じ運命をたどります。

エレベータ昇降用のモーター、シフト装置用のモーター、

入口ドアー用のモーターの速度を調節する設備です。

やはりアルミ電解コンデンサを使用しており、

電圧の印加があり、ある一定の期間を過ぎると、

静電容量が落ち、ICの作動等に関係し、寿命となるわけです。

そういうわけで、当該駐車設備をメンテしているメーカーにしても、

そろそろ主要部品の交換ということを、

マンションの管理会社を通して管理組合に要請するわけです。

ただ、コストがかかります。

はたして22台の駐車で、マンション全体の住人の割合から考えて、

膨大な修理費を修繕積立金から支出しても、

マンションは、大丈夫なのか、といった問題が出てきます。

それにもう少し立てば、エレベータのリニューアルも出てきます。

その他の大規模修繕もまじかに控えています。

これらを総合的に考える必要があり、

今回の出席者たちで、自分が住むマンションの機械式駐車場に関する

見解と知識を披露し、大いに楢原さんの頭脳に参考となるノウハウを授けました。

第二部

区分所有法の改正

区分所有法の改正が今年5月23日に成立しました。

そして5月30日二公布。施行は令和8年4月1日からです。

マンション管理センター通信8月号には、

その要点を列挙説明してあるので、

今回は、その8月号の記事を要約してパワーポンとに落とし込み、

出席者たちがそれを見ながら討議するという形になりました。

改正点の主要部：

1．所在等不明区分所有者の決議の母数からの除外

2．出席者の多数決による決議

3．共用部分の変更決議の多数決要件の緩和

4．所有者不明専有部分管理制度

5．管理不全専有部分・共用部分管理制度

これらの点について、

8月号の記事に沿って、

当会代表より懇切丁寧な説明がありました。

また一つ一つの点についての質疑応答もありました。

ー終わりー