インフォメーション
休眠担保・地上権・借地権登記の抹消手続のバリエーション ホントに裁判って難しいの？？？？
「早い！簡単！安い！ルート選択で裁判所を活用」
すぐに所在及び生死調査・探索をしていませんか？
Ⅰ 休眠担保・地上権・賃借権の登記抹消訴訟は難しい？
１ 泥沼に陥る登記名義人の所在＆生死調査（具体例）
２ 抹消手続の書類を提出する相手は法務局？それとも裁判所？
STARTは住所調査じゃない！＝最初の一歩はルート選択ですよ！
３ 訴訟ならワン・パターン記載の妨害排除で！（超簡単）
４ 訴訟による処理法（実務例）＝登記名義人の特性に応じた処理手順
自然人（所在不明・死亡等）
５ 登記名義人が法人の場合の処理手順を検討してみましょう。
６ 登記名義人が外国在住者又は法人の実務例の処理手順を検討してみましょう。
７ 手続選択＝ルート選択の実務例を題材に手続選択＝ルート戦略training
８ 公示催告も検討して下さい（６ヶ月程度の期間＆４万円前後の費用）
以下講義項目省略
関連条文解説資料添付
Ⅰ 休眠担保・地上権・賃借権の登記抹消訴訟は難しい？
１ 泥沼に陥る登記名義人の所在＆生死調査（具体例）
まず、抵当権の自然人の登記名義人の所在調査
登記簿上の住所地で住民票請求→該当なし
次に、現地調査して、住所地周辺の住民への聞き込み
→やっと古くからの旧家の住民の話を聞いて違う市町村に転出
さらに、調査によって得られた市町村で住民票請求→該当なし
加えて、転出先付近でさらに聞き込みをした結果→死亡が判明
最後に、戸籍等を取り寄せて、相続人が判明…多数存在。
とどのつまりは、相続人の一部が所在不明、認知症かも？
ネバーエンディング・ストーリー？
そこで、事案を検討することにして、不動産登記法７０条３項
にもとづく被担保債権の供託による解決や同法７０条１項、２項
の公示催告・除権決定という手続を検討したところ、前者は被担
保債権額の供託金が多額なため依頼者の了解を得られず、後者に
ついては急いで売却する必要があるということで（公示催告・除
権決定は半年程度の期間が必要）断念した。そこで仕方なく？訴
訟解決を目指すことにした。
この「とりあえず徹底した被告の住居所・生死探索」は？
常識？or非常識？
２ 抹消手続の書類を提出する相手は法務局？それとも裁判所？
STARTは住所調査じゃない！＝最初の一歩はルート選択ですよ！
法務局への申請：不動産登記法７０条３項にもとづく被担保債権
の供託や住所調査及び現地調査並びに生死調査を求めている？
＊形式審査ということで、所在調査報告書は完成品であること！
つまり徹底した調査が必要！なぜでしょうか？
担保権登記を抹消＝重大な権利侵害の恐れのある手続だから。
名義人の同意もなく勝手に抹消する手続は要件・審査が厳格！
裁判所への訴状提出前後の所在調査：
口頭弁論を開始するための要件にすぎない！
裁判って、原告が主張・立証し、被告が反論するという審理を
経てから、担保権の抹消を認めるかどうかを裁判官が決めます。
法務局と同じように住所調査を徹底する必要があるとしたら？
裁判が始まりませんよね😨
これって、最高法規の憲法で保障されている裁判を受ける権利
を実質的に奪う結果となります。＝門前払い？
もし、勝訴判決によって容易に問題解決を図れる事案において
住所調査や生死調査を徹底しないと裁判が開始できないとしたら、
原告の権利実現は不可能となりますね。裁判所への非難！
ということで、「そこそこの調査」で良いということになります。
この「そこそこの調査」って分かりづらいですよね。
その対処法を本日お伝えしますね。
＊新版休眠担保権抹消の実務（林忠治他編集：大学教育出版）
1997年4月25日発行、￥3,619円（税抜）参照
前述した法務局・訴訟・公示催告というルート選択の視点が摘
示されてされている良書です。ちょっと古いですが。
３ 訴訟ならワン・パターン記載の妨害排除で！（超簡単）
訴訟って難しいって言われていますね。訴状の記載も困難！
おまけに時間＆費用も多額？
主張責任・立証責任もあるし、法廷は怖いから覚悟が必要？
（正影秀明著：日本加除出版株式会社）
本当に時間も費用も多額で、覚悟が必要な手続なんでしょうか？
じゃあ実際の事案を題材とした訴状・法廷での審理・判決サンプ
ルで検証しますね。
現在の裁判所が求めている請求原因は？
実務例に基づくサンプルはあるの？
１ 原告は、別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」とい
う。）を所有している（甲第１号証＝登記簿謄本です）。
２ 被告は昭和…年‥月‥日、原告との間で、本件土地につい
て元本極度額金１００万円とする根抵当権（以下「本件根抵当
権」という。）を設定して登記を経由した（甲第１号証）。
３ よって、原告は、被告に対して、所有権に基づき本件根抵当
権登記の抹消手続を請求する。
これは所有権に基づく妨害排除請求という請求原因です。
巷の書籍にある「根抵当権は〜から時効により消滅している」
「時効援用」という請求原因は流行遅れかも。
簡略すれば
１ 原告は所有者である。
２ 被告は〜（根抵当権・抵当権・地上権・賃借権）の登記名義
人である。
３ よって、原告は被告に対し〜登記の抹消手続を請求する。
という形の請求原因です。
これって、担保権の登記抹消に限らず、地上権や賃借権の登記抹
消手続請求でも同じです。この妨害排除の請求原因は一方で裁判
所側から勧められているようです。他方で判決が書きやすいから
でしょうって揶揄する方もいらっしゃいます。
じゃあ、請求の趣旨は難しいんでしょうか？
務局昭和‥年‥月‥日受付第…号根抵当権設定登記の抹消登記手
続をせよ。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
との判決を求める。
簡単だなあって思われませんか？
疑り深い方は、以下の書籍を読んでみて下さいね。お安いですよ。
司法研修所編「新問題研究要件事実」P109〜P119参照
（法曹会：￥1,429税別）
18（P15〜P16）参照（法曹会：￥1,600税別）
他には、
松永六郎編集代表者：日本加除出版株式会社、H14.9.20日発行
￥7,000）
請求原因を妨害排除としたサンプル訴状が掲載されています。
もっとも再抗弁事実（担保権が消滅している事実）も記載されて
います。
被告が所在不明の事案では「担保権が消滅している事実」の記
載は不要です。なぜでしょう？
じゃあ、費用は多額でしょうか？
被担保債権額と土地の評価額÷２÷２（平6.3.28民二79人事局
長通知「土地を目的とする訴訟の訴訟物の価額算定基準について」）
民事実務講義案Ⅰ（四訂版）P42〜P45参照
裁判所職員総合研修所監修：司法協会 ￥4,096税別
さっきの例では土地の評価額が分かりませんが、仮に土地の固定
資産評価額÷２÷２の金額と被担保債権額の１００万円を比較して
被担保債権額が低ければこの１００万円を基準にして訴額が決まり
ます。これだと収入印紙１万円必要です。他には郵便切手です。
でも、被告所在不明なら公示送達＝裁判所の掲示板に書類を押しピ
ンで貼るだけですから、被告に対する送達用の切手は使用しません。
でも、各裁判所で決めている郵便切手の提出は求められますけど。
まあ余りますから判決後に返してくれます。
最後に長期間に渡る審理が行われるのでしょうか？
被告が所在不明なら公示送達＝裁判所の掲示板に書類を押しピンで
貼るだけ。ということで、裁判に被告が来ることはないですよね。
掲示してから２週間経過後に被告に送達されてことになるので、裁
判の開始が通常の訴訟よりも先の日になるかもしれませんね。
じゃあ、法廷での主張・立証活動は大変でしょうか？
サンプル的に紹介しますと、
原告は法廷で「訴状陳述します。」「証拠は登記簿謄本です。」
というくらいです。
最後に裁判官から「他に主張・立証はないですよね。」って言わ
れて、「はい。」って原告が答えれば、裁判官が弁論終結と言い、
「判決言渡し期日は‥月‥日‥時‥分」と最後に宣言して終わり。
というようなイメージですね。
これって長期に渡る裁判ですか？
法廷での原告の主張・立証活動は難しいと思われましたか？
法廷は怖いところなのでしょうか？
色々な書籍拝見いたしましたが、小難しいことが沢山書かれています。
でも、上記のように担保権等の登記抹消手続訴訟の実務処理はいたっ
てシンプルです。
皆様は登記のプロフェッショナルな実務家でいらっしゃいます。
何よりも実務家の皆様に求められている、妙な法律論に惑わされる
ことなく、依頼人の登記抹消依頼を簡易・迅速に処理することだと思
います。
そこで、最も重要なことは、
「どのようなルート選択をして抹消するのが合理的なのか」
という手続選択の視点だと思います。
すなわち、当該事案において、不動産登記法７０条３項にもとづく
被担保債権の供託による解決、同法７０条２項の公示催告・除権決定
という手続、訴訟手続、はたまた担保権者が金融機関であれば解除し
てもらって抹消手続をする等、どれが一番依頼人のニーズに合致する
のかを最初に検討することなのです。手続選択（ルート選択）をして
から、事前に何をどこまで準備するのかを決めるというプロセスにな
ります。
４ 訴訟による処理法（実務例）＝登記名義人の特性に応じた処理手順
自然人（所在不明・死亡等）
まず典型的な自然人の所在不明事案で訴状作成のイメージtraining！
※まず、抹消登記をしなければならない登記簿をみましょうね。
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登記簿謄本（サンプル） |
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茨城県土浦市…丁目１１番 全部事項証明書 （土地） |
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平成7年7月７日 |
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地図番号 |
余白 |
筆界特定 |
余白 |
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所在 |
土浦市…丁目 |
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① 地番 |
②地目 |
③地積㎡ |
原因及びその日付（登記の日付） |
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１１番 |
宅地 |
111.00 |
余白 |
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権利の部（甲区） |
（所有権に関する事項） |
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順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
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1 |
所有権移転 |
昭和40年1２月1日 |
原因昭和○年△月☓日相続 |
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所有者 土浦市○□町… |
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霞ヶ浦彦左衛門 |
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2 |
所有権移転 |
令和2年1月1０日 |
原因 令和元年☓年□日相続 |
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所有者 土浦市○□町… |
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霞ヶ浦太郎 |
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権利の部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項） |
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登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
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1 |
根抵当権設定 |
昭和３０年１２月２５日受付第１１１１号 |
原因昭和３０年１２月９日設定 |
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元本極度額 金１００万円 |
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…（以下省略） |
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根抵当権者 水戸市☓□町… |
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水戸 黄門 |
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これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。 |
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|
（○☓法務局） |
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令和２年１２月４日 |
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○☓法務局 |
登記官 |
茨 城 筑波山 職印 |
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＊下線のあるものは抹消事項であることを示す。 |
整理番号 G１１１１１ |
||||
じゃあ、実際の訴状は？
捨印
訴 状（サンプル）
令和２年１２月７日
事件名 根抵当権登記抹消登記請求事件
土浦簡易裁判所 御中（土浦簡易裁判所の理由は？＝管轄の問題）
（民事訴訟法４条、５条１号、１２項、裁判所法３３条１項１号）
土浦市○□町…
原 告 霞ヶ浦 太 郎
土浦市○☓町△−○−△（送達場所）
以下中略
上記訴訟代理人司法書士
土 浦 書 士 印
住居所不明（不動産登記簿上の住所：水戸市☓□町…）
被 告 水 戸 黄 門
請求の趣旨
１ 被告は、原告に対し、別紙物件目録記載の土地につき、○☓法務局昭和３
０年１２月２５日受付第１１１１号根抵当権設定登記の抹消登記手続をせよ。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
との判決を求める。
請求の原因（妨害排除請求＝物権的請求権の例）
１ 原告は、別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を所有し
ている（甲第１号証）。←妨害排除請求の法的根拠となる事実の記載
２ 被告は昭和30年12月9日、訴外霞ヶ浦彦左衛門との間で本件土地につい
て元本極度額金１００万円とする根抵当権（以下「本件根抵当権」という。）
を設定して登記を経由した（甲第１号証）。←妨害している法的事実の記載
３ よって、原告は、被告に対して、所有権に基づき本件根抵当権登記の抹消
手続を請求する。
４ 尚、被告の住所は不明であることから公示送達による手続をご検討下さい。
（郵便物の戻り及び住民票の写し交付請求の返送書参照）。
←公示送達の依頼＝認められれば裁判所の掲示板に呼出状を押しピンで
貼って２週間経過したら被告に送達されたことになります。
甲第1号証 不動産登記簿謄本の写し １通
添付書類
１ 訴状副本 １通
２ 訴訟委任状 １通
３ 証拠説明書 １通 不要かも？
別 紙
物 件 目 録
所 在 土浦市○☓町１丁目
地 番 １１番
地 目 宅地
地 積 １１１平方メートル
公 示 送 達 の 申 立 書 捨印
原 告 霞ヶ浦 太 郎
被 告 水 戸 黄 門
土浦簡易裁判所 御中
上記当事者間の御庁令和２年（ハ）第 号事件について、被告の住所そ
の他送達すべき場所が分からないので、通常の手続きでは訴訟上の書類の送
達ができないので、公示送達の方法のご検討をお願いします。
令和２年１２月１４日
原告代理人司法書士 土 浦 書 士 印
添付書類
住居所調査報告書
不在証明書等
以上
捨印
住 居 所 調 査 報 告 書
調査者氏名 原告代理人司法書士 土 浦 書 士 印
１ 訴状記載の水戸黄門の住居所は下記調査の結果、居住の事実を確認す
ることができませんでした。
２ 調査結果
不動産登記簿記載の住所には別人が建物を建築して住んでおりました。
その他一切の資料を発見することができませんでした。
←写真やグーグルの資料などを添付しても良いかも知れません。まあ書記
官は早く処理したいのでとやかく言わずに公示送達処理をするかも？
民事訴訟法１１０条
１項 次に掲げる場合には、裁判所書記官は、申立てにより、公示送達をする
ことができる。
一 当事者の住所、居所その他送達すべき場所が知れない場合 中略
２項 前項の場合において、裁判所は、訴訟の遅滞を避けるため必要がある認
めるときは、申立てがないときであっても、裁判所書記官に公示送達をす
べきことを命ずることができる。以下省略
実務的な影響ですけど、訴状と一緒に住居所調査報告書等を提出すれば、公示
送達申立書を提出しないでも、職権で公示送達をしてくれる場合があります。
じゃあ判決はどうなるのでしょうか？
令和３年２月１日判決言渡及び原本交付 裁判所書記官 印
令和２年（ハ）第１１１号根抵当権抹消登記請求事件
（令和３年１月１８日弁論終結）
判 決
土浦市○□町△−○−□
原 告 霞ヶ浦 太 郎
同訴訟代理人司法書士 土 浦 書 士
住居所不明（不動産登記簿上の住所：水戸市☓□町△−○−□）
被 告 水 戸 黄 門
主 文
０年１２月２５日受付第１１１１号根抵当権設定登記の抹消登記手続をせよ。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
主文１項と同旨
第２ 請求の原因の要旨
１ 原告は、別紙物件目録記載の土地を所有している。
２ 別紙物件目録記載の土地には、被告名義の○☓法務局昭和３０年１２月
２５日付第１１１１号根抵当権設定登記がある。
第３ 理由
請求原因の事実は、証拠（甲第１号証）及び弁論の全趣旨によって認める
ことができ、この事実をもとに判断すると、原告の請求には理由がある。
土浦簡易裁判所
裁判官 □ △ ○ ☓ 印
（判決原本は署名・捺印）
確かに簡単な記述ですよね。
請求原因を債権的な請求＝担保権・地上権・賃借権の消滅という請求原因にす
ると、裁判所側としては、原告に対して、主張・立証を細かくさせて、細かな
理由を記載した判決書を作成する羽目に陥ります。
まあ理由をたくさん書く必要がありますよね。これって、迅速な裁判をするこ
とが難しいということになりますから、避けたいと考えているのかも。
裁判の迅速化に関する法律：平成１５年７月１６日
第２条１項 裁判の迅速化は、第一審の訴訟手続については２年以内のできる
だけ短い期間内に終局…以下省略
第６条 …充実した手続を実施することにより、可能な限り裁判の迅速化
…以下省略
５ 登記名義人が法人の場合の処理手順を検討してみましょう。
じゃあ、早速練習しましょう！
より効率的な訴状作成及び戦略を検討しましょう！
次のように登記名義人が法人の場合の処理は？
|
順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
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1 |
根抵当権設定 |
昭和３０年１２月２５日受付第１１１１号 |
原因昭和３０年１２月９日設定 |
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元本極度額 金１００万円 |
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…（以下省略） |
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根抵当権者 水戸市☓□町△−○−□ |
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株式会社 水戸黄門 |
水戸市☓□町…
被 告 株式会社 水戸黄門
って記載すれば良いですか？
そうそう、法人は代表者によって訴訟行為・法律行為・事実行為をすること
「同代表者代表取締役 … 」
って記載する必要がありますね。
不動産登記簿謄本だけでは分かりませんよね。
訴訟では資格証明書＝法人登記簿謄本の原本の提出が求められますし、訴状
等の受送達者＝訴状等を受け取る権限のある人は代表者です。
法人の登記簿謄本を取り寄せて、訴状を完成させて、登記簿謄本の原本とと
もに裁判所に提出します。
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履歴事項全部証明書（サンプル） |
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水戸市☓□町… |
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株式会社水戸黄門 |
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会社法人等番号 |
… |
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商号 |
株式会社水戸黄門 |
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本店 |
水戸市○☓町… |
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…中略… |
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役員に関する事項 |
水戸市○□町… |
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代表取締役 水 戸 大 門 |
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|
…中略… |
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|
これは登記簿に記録されている閉鎖されていない事項の全部を証明した書面である。 |
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|
（○☓法務局） |
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令和2年11月25日 |
|||
|
○☓法務局 |
登記官 |
筑波山 花子 職印 |
|
|
整理番号… ＊下線のあるものは抹消事項であることを示す。 |
|||
この時点でベテラン実務家は訴訟提起の準備をします。
速やかに訴状を作成し、書証を不動産登記簿謄本の写し（甲第１号証）、資格
証明書として商業登記簿謄本原本を準備して、訴状は正本＆副本、甲第１号証
を２部（裁判所用＆被告用）と一緒に裁判所に提出します。
そうすると、裁判所側では、第１回口頭弁論期日を原告訴訟代理人と調整して
概ね１ヶ月先に決めます。
期日が決まると、速やかに被告会社の本店所在地に呼出状・訴状副本等を特別
送達という方法（1,000円超の郵便切手を貼って、送達報告書を封筒の裏面に
糊付けしたもの）で郵送します。
届かずに「あて所尋ねあたらず」で戻る＝不送達になると
直ぐに、代表者住所地に送達を試みます。
これでさらに不送達なると原告訴訟代理人に対して住所調査として、具体的な
指示をします。
ベテラン実務家は、この時点で初めて裁判所の指示、具体的には裁判所書記官
の指示通りの調査をします。
調査の結果所在不明なら公示送達の手続になります。
これって、住所調査・生死調査などをどの程度するのかについては一切悩まな
いですよね。
だって、「指示待ち人間」戦略ですから😁
もっとも、書記官に指示されて代表者の住民票の写しを取り寄せたところ、代
表者が死亡していたことが判明したら？
このベテラン実務家は民事訴訟法３５条、３７条の特別代理人選任申立てをし
（民事訴訟関係書類の送達実務の研究―新訂―：裁判所書記官事務研究報告書
P44参照 司法協会￥4,000-税別）
えっ？清算人の選任じゃないの？？？
清算人の選任には時間も費用もかかりますよね。
だから「特別代理人の選任」申立てを担当裁判官宛にするのです🙌
じゃあ、特別代理人選任申立書のサンプルを見てみましょうね。
事件番号 令和２年（ハ）第…号
特別代理人選任申立書（サンプル）
平成…
土浦簡易裁判所民事‥係 御中
申 立 人 霞ヶ浦 太 郎
上記訴訟代理人司法書士 土 浦 書 士 印
上記訴訟事件について、下記の理由により被告の特別代理人を選
任されたく民事訴訟法第３７条、３５条に基づき申立てをします。
記
当該不動産の購入希望者がおり、早期に売却する必要がある。
尚、特別代理人として以下のものを候補者として希望します。
候補者
〒…
電 話 …
ファックス …
司法書士（弁護士） ○○ □□
以上
まあこんな感じです。でも特別代理人の選任には１０万円程度の予納が
求められます。
まあ候補者が報酬を放棄する書面を提出すれば予納はしなくてよいかも
しれません。費用の節約をする必要があればチャレンジして下さいね。
候補者が必ず特別代理人になれるかどうかは裁判官の判断になります。
別の候補者にという判断になれば、地区の弁護士会等の推薦された人が
選任されるのが一般です。
民事訴訟法３５条には「遅滞のため損害を受けるおそれがあることを疎
明して」とありますが、実務的には特に疎明を求めていないと思います。
どうですか？難しくないでしょう。
訴状を提出すれば何らかの指示がありますので、それに沿って手続をす
れば足りるというお話なのです。
悩まず訴状提出の意味がご理解頂けましたか？
じゃ答弁書はどういう記載になるのでしょうか？
捨印
事件番号 令和２年（ハ）第…号
答 弁 書 （サンプル）
令和３年１月…日
土浦簡易裁判所…係 御中
〒…
被告特別代理人 司法書士 ○○ □□
一 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
との判決を求める。
二 請求原因に対する認否
いずれも不知
以上
これを提出して、第１回口頭弁論期日で「答弁書陳述」と言えば終結します。
美味しい仕事かもしれませんね。
特別代理人が何らかの反論が出来るかと言えば、事情を知らないのですから
不可能です！
でも、商業登記簿に該当の法人がなかったり、商業登記簿謄本を取得した後
に、ついつい代表者の住民票の写しを取得したら死亡していた場合は？
代表者の氏名を記載できませんよね😅
でも大丈夫です。
住居所不明（商業登記簿及び不動産登記簿上の住所：水戸市☓□町…）
被 告 株式会社水戸黄門
同代表者代表取締役 不 詳
という記載になりますよ。
特別代理人選任を訴訟の担当裁判官宛に申立てする具体例
・相続人不明の相続財産について相続財産管理人がない場合
住居所不明（不動産登記簿上の住所：水戸市☓□町△−○−□）
被 告 亡水戸黄門相続財産
上記相続財産管理人 不 詳
参考判例
最判昭和３６年１０月３１日
相続人の存在が不明という事実があれば、被相続人の死亡と
同時に相続財産は当然に法人となり、この相続財産に関する
訴訟については当事者適格を有するのは相続財産法人である。
・住職を欠く寺院を訴える場合
・株式会社が訴え提起前に代表取締役を欠くに至った場合
・法人解散後に清算結了の法人登記簿になっている場合
まあ分からなくっても大丈夫ですよ。
そうそう、取り敢えず訴状を作成して裁判所の指示を待ちましょう！
個別的な判断を予測することは著しく困難な場合があります。
万が一、ナシのつぶてなら、そうそう、誘導戦略でしたよね。
６ 登記名義人が外国在住者又は法人の実務例の処理手順を検討してみましょう。
外国における所在が明らかでも公示送達される場合って？
|
順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
|
1 |
根抵当権設定 |
昭和１６年１２月２５日受付第１１１１号 |
原因昭和１６年１２月９日設定 |
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|
|
元本極度額 金１００万円 |
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|
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…（以下省略） |
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根抵当権者 台北市… |
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|
台 湾 太 郎 |
答えは？
公示送達ですよ。なぜなら？
外交ルートによる送達ができないから。
法人だったら？
|
順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
|
1 |
根抵当権設定 |
昭和１６年１２月２５日受付第１１１１号 |
原因昭和１６年１２月９日設定 |
|
|
|
元本極度額 金１００万円 |
|
|
|
|
|
…（以下省略） |
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根抵当権者 台北市… |
|
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合資会社 台湾繁栄 |
とりあえず、商業登記簿謄本の有無を確認します。
無かったらどうしましょうか？
台湾まで出掛けて調査しますか？
答えは？
しない！
なぜ？
そうそう、特別代理人の選任事例ですよね。代表者が不詳だから。
登記簿謄本が取れましたけど、本店が台湾台北市で日本の営業所は閉鎖されていて、代表者も台湾在住だったら？
仮に調査して、現在も会社が台湾台北市に存在していたとしても同じ。
常に公示送達によります。
外国在住の自然人又は法人の場合、日本に営業所、代表者の住所等がなけれ
ば外国送達になります。
時間がかかります。すなわち行政共助＝外務省に依頼して在外大使館等を通
じて送達することになりますが原告の費用負担はありません。
第１回口頭弁論期日が複数指定されるって本当？
くどいですけど、台湾は国交がないので、外交ルートを通じた送達が不可能
です。
そこで、常に公示送達になるのです。但し、国内は２週間ですけど、外国だ
と６週間の期間経過後に送達の効果が発生します。
この取扱いは自然人及び法人の区別はありません。
７ 手続選択＝ルート選択の実務例を題材に手続選択＝ルート戦略training
サンプル建物登記簿（簡略記載）
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表題部（主たる建物の表示） |
（以下略）
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権利の部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項） |
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順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
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1 |
根抵当権設定 |
大正１２年４月… |
原因 大正１２年…設定 |
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元本極度額 金４０００円 |
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利息 日歩４銭 |
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損害金 日歩４銭 |
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根抵当権者 ○市… |
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株式会社 第一銀行 |
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２ |
抵当権設定 |
昭和６年４月… |
原因 昭和６年…賃借 |
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債権額 金８０００円 |
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利息 １月元金１００円つき７円 |
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抵当権者 □市… |
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裁判所 太郎 |
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３ |
賃借権設定 |
昭和８年１月… |
原因 昭和８年…設定 |
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借賃 １ケ月４０円 |
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支払期 毎月１０日 |
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存続期間 満２０ケ年 |
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特約 譲渡、転貸ができる |
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賃借権者 △市… |
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合資会社 筑波山 |
超ベテランの司法書士さんからの相談事例を参考にしたサンプルです。
１番抵当は？
現在の銀行に手数料を支払って解除してもらって共同申請により抹消
（6,000円程度で応じてくれるそうです）
２番抵当は？
所在不明で生死不明なら、不動産登記法70条3項による供託でも金額
僅かですからが処理可能ですね。
実務例では被担保債権が「米…斗」というものもありますから、これだ
と不可能ですね。
運悪く死亡していたら？
相続人の人数や住所地にもよりますが、共同申請は手間及び時間等から
困難かもしれません。
諦めていただいて？訴訟ですね。
３番賃借権は？
訴訟が簡単だと思います。もちろん請求原因は…ですよね。
実務例では清算人候補者と法人とで利益相反のおそれがあることから、
建物を売却後に清算人選任をして共同申請により抹消されたそうです。
このように被担保債権額が大きいとその額を供託することは依頼人の関係
で難しいかもしれません。
ですから、直ぐに調査はしないという選択肢も検討する価値があります。
さらに、台湾法人や台湾在住者に対する住所調査は無駄になります。
７ 公示催告も検討して下さい（６ヶ月程度の時間＆４万円前後の費用）
明治時代の抵当権で抵当権者が複数で住所記載及び氏名記載が不十分、
しかも被担保債権が「米」の事例
休眠担保権に関する登記手続と法律実務P306〜P307参照
（正影秀明著：日本加除出版株式会社）
２つの理由で否定されます。
１ 時効の援用を公示催告手続上においてできないのは当たり前！
別途、意思表示の公示送達によって時効の援用をします。
民法９８条ですね。民事訴訟法１１０条は民法の例外規定です。
実務的には裁判所と市区町村役場の掲示板にそれぞれ貼ります。
第七版「書式意思表示の公示送達・公示催告・証拠保全の実務」
園部厚著：民事法研究会￥3,200税別
２ 非訟事件である公示催告手続なら時効の援用は不要かも？
大判昭９・１０・３によれば
消滅するものではなく、援用は債権がすでに時効によって消滅した
ことを主張する訴訟法上の防御方法にすぎない。」
公示催告手続を利用できないというのは間違いです。
ちなみに上記書籍に掲載された申立書には、消滅させる権利として
「抵当権・地上権・賃借権」が羅列されていて、いずれかに○をつけ
るという書式になっています。
公示催告申立書（サンプル） 捨印
土浦簡易裁判所
令和２年１２月７日
抵当権・地上権・賃借権 公示催告申立事件
申立人
〒…
住所 土浦市○□町…
送達場所の届出（必ず記入してください。）
☑上記記載のとおり
□ 住所以外のとき
氏 名 霞ヶ浦 太 郎 TEL
FAX
申立ての趣旨
別紙目録記載の権利につき公示催告のうけ除権決定を求める。
申立の原因
１ 申立人は、別紙目録記載の土地を所有している。
２ 別紙目録記載の…は…の経過により時効により消滅した。
申立人は、登記名義人らに対して時効を援用する。
３ 登記名義人の所在は不明であり、共同して登記抹消手続
をすることができない。
よって、公示催告手続うえ除権決定を得たく、不動登記
法 条、非訟事件手続法 条の規定に基づきこの申立てをする。
＊新版休眠担保権抹消の実務（林忠治他編集：大学教育出版）
P186以下参照 除権判決事案
1997年4月25日発行、￥3,619円（税抜）参照
この書籍の記載では「した。」とは記載されておらず、添付書
類に意思表示の公示送達に関する書類（意思表示到達の証明書
など）が添付されていません。
＊第七版「書式意思表示の公示送達・公示催告・証拠保全の実務」
P190以下参照
付録資料
関係条文一覧
文言にふりまわされるのではなく、どのような事案で利用できるのかを
具体的にイメージすることに心がけましょう😉
特別代理人・不在者財産管理人・相続財産管理人の選任は、早期の事件解決
のための手段です。
調査は裁判所が求める選任に必要な範囲の調査に限定して下さいませ。
不在者や相続人の最終的な調査責任者は？
選任された不在者財産管理人及び相続財産管理人の職務なのです。
民事訴訟法３５条１項
「法定代理人がない場合又は法定代理人が代理権を行うことができない場
合において、未成年者又は成年後見人に対する訴訟行為をしようとする者
は、遅滞のため損害をうけるおそれがことを疎明して、受訴裁判所の裁判
長に特別代理人の選任を申し立てることができる。」
→認知症らしいけど成年後見人が選任されていない
＝時効取得や抵当権の抹消事案で被告が老人ホーム等に入所している場面
民事訴訟法３７条
「この法律中法定代理及び法定代理人に関する規定は、法人の代表者及び法
人でない社団又は財団でその名において訴え、又は訴えられことができるも
の代表者又は管理人について準用する。」
→代表者が死亡等でいない場合（所在不明じゃない、じゃあ所在不明なら
どの条文なの？）
＝寺院などの名義になっているけど、法人登記簿に該当がない場合
会社・財団などの法人で代表者の死亡はっきりしているけど後任者が選
任されていない場面など
→法人が解散して、清算結了の登記がされている場合は？
代表者がいないということ。
但し、法人が解散はしているが、清算結了の登記がない場合は？
清算人（代表清算人）が代表者ですね。
※次の準用される３つの事案＝SPECIAL重要ですよ！
事案を具体的なイメージとして頭に叩き込んで！
１ 相続人不明の相続財産について相続財産管理人が選任されていない場
合に準用される（大審院決定昭和5.6.28 ）。
ここでも懸命に相続人を探さない！
相続財産管理人が選任された後に、その職務として相続人の有無を
調査するのです。皆様が最終責任を負う場面ではありません😓
２ 住職を欠く寺院を訴える場合に準用される（大審院昭和11.7.5）。
３ 株式会社が代表者を欠くに至った場合、利害関係人は訴えの提起のた
め特別代理人の選任を申請できる（最判昭和41.7.28）。
民事訴訟法１１０条１項１号
「次に掲げる場合には、裁判所書記官は、申立てにより、公示送達をする
ことができる。
一 当事者の住所、居所その他送達すべき場所が知れない場合 」
民事訴訟法１１０条２項
「前項の場合において、裁判所は、訴訟の遅滞を避けるため必要があると
認めるときは、申立てがないときであっても、裁判所書記官に公示送達
すべきことを命ずることができる。」
＝時効取得や抵当権等の抹消事案で登記名義人の所在が分からない場面
社団や財団の登記簿記載の住所地に実際に存在しないし、記載されて
いる代表者の現住所も不明な場合も含まれます。
＝原告の申立てがなくたって裁判所が勝手に公示送達できますよ！
民事訴訟法１１０条１項３号
「次に掲げる場合には、裁判所書記官は、申立てにより、公示送達をする
ことができる。
三 外国においてすべき送達について、第１０８条の規定によることが
できず、又はこれによっても送達することができないと認めるべき場
合」
民事訴訟法１０８条
「外国においてすべき送達は、裁判長がその国の管轄官庁又はその国に駐
在する日本の大使、公使もしくは領事に嘱託してする。」
＝外国在住の登記名義人の場合には外交ルートによる送達になります。
でもまあこの場面も書記官の仕事だし、費用も国費なので悩まない！
もっとも所在不明なら公示送達という流れです。手続は通常の公示送達と
同じです。但し、送達の効力発生期間が６週間と３倍になります。
このような原則的な取扱いの例外＝国交がない外国送達
たとえ登記名義人の住所地が判明したとしても常に公示送達
具体的な例は、中華民国（台湾）や朝鮮民主主義人民共和国（北朝鮮）、
紛争や戦争状態の国や地域
不動産登記法６０条
「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記
権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。」
不動産登記法７０条１項
「登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して
権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続
法（平成２３年法律第五十一号）第９９条に規定する公示催告の申立てを
することができる。」
不動産登記法７０条２項
「前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第１項に規定する除権決
定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単
独で前項の登記の抹消を申請することができる。」
非訟事件手続法９９条
「裁判上の公示催告で権利の届出を催告するためのもの（以下この編におい
て「公示催告」という。）の申立ては、法令にその届出をしないときは当該
権利につき失権の効力を生ずる旨の定めがある場合に限り、することができ
る。」
非訟事件手続法１０３条
「前条第１項の規定により公示催告を官報に掲載した日から権利の届出の終
期までの期間は、他の法律の定めがある場合を除き、二月を下ってはならな
い。」
非訟事件手続法１０６条１項
「終期までに適法な権利の届出又は権利を争う旨の申述がないときは、…
当該公示催告の申立てに係る権利につき失権の効力を生ずる旨の裁判（以下
この編において「除権決定」という）をしなければならない。」
民法９８条１項
「意思表示は、表意者が相手方を知ることができず、又はその所在を知るこ
とができないときは、公示の方法によってすることができる。」
＝意思表示の公示送達と言われていて、訴訟をすることなく所在不明や相手
方不明の場合の意思表示の送達方法として利用されています。実務例として
は行方知れずになった公務員等の雇用契約の解約等がありますが、登記案件
としては、賃借権登記の名義人に対する賃貸借契約の解約などが考えられま
す。また、時効の援用にも利用が可能です。
実務では、裁判所と市町村役場への掲示のみで官報公告を求めないのが一
般です。掲示後２周間経過後に意思表示が送達されたことになります。
不動産登記法７０条３項
「第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当
権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提
供したときは、第六十条の規定に関わらず、当該登記権利者は、単独でそ
れらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する
場合において、被担保債権の弁済期から２０年経過し、かつ、その期間を
経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害
の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。」
民事調停や家事調停の場面でも手続き上の特別代理人に同じような条文が
あります。今回は時間の関係で説明しませんが、「職権で」も選任される
のが特色です。
非訟事件手続法１７条１項（未成年・成年後見人が選任されていない場合）
非訟事件手続法１９条（代表者や理事等が選任されていない場合）
家事件手続法１９条１項(未成年・成年後見人が選任されていない場合）
家事事件手続法２１条（代表者や理事等が選任されていない場合）
法人格のない団体でも訴訟当事者になれるという規定
民事訴訟法２９条→自治会、マンションの管理組合、老人会等
「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名
において訴え、又は訴えられることができる。」
指示待ち人間戦略って合理的なのか？
取り敢えずの訴状提出を無碍にできない裁判所の事情って？
釈明権ってご存知ですか？主張や立証の不備を指摘＆主張・立証を促す義務もある？
民事訴訟法１４９条１項
「裁判長は、口頭弁論の期日又は期日外において、訴訟関係を明確にするため、事実上及び法律上の事項に関し、
当事者に対して問いを発し、又は立証を促すことができる。
民事訴訟規則６３条
「裁判長…は、口頭弁論の期日外において、法１４９条…の規定による釈明のための処置をする場合には、
裁判所書記官に命じて行わせることができる。」
民事訴訟規則５６条
「裁判長は、訴状の記載について必要な補正を促す場合には、裁判所書記官に命じて行わせることができる。」
最判昭和３１年５月１５日
賃貸人の賃料増額変更請求において、増額を相当とする額の立証が不十分であるときはこれを促すべきである。
最判昭和５５年７月１５日
所有権に基づく土地明請求訴訟において、被告が土地買受けの抗弁のほかに土地賃借権の事実を陳述し原告も
賃貸の事実を認める陳述をしているときは、被告が従前から賃借権の占有権原として主張する趣旨であるか否
かを釈明せずに明渡請求を認容した判決は破棄を免れない。
要するに、原告や被告の訴訟のやり方がまずければ、「ああでもないこうでもないと」色々とお節介？をする
義務が裁判所にある！ってことみたいですよ😊
※裁判を受ける権利を代理行使するという錦の御旗
市民や会社などの団体は憲法上裁判を受ける権利が保障されており、認定司法書士の皆さんはその憲法上の権利を
代理行使しているということになります。裁判所は裁判の権利を実質的に保障するため手続説明及び書式等を用意
するなどして裁判の権利行使を容易にする義務を負った国家機関なのです。
依頼された事案の抱え込みと悩みを解消する手法
＝訴状を提出しなければ何も決まらないのに提出前に余計な？ことを悩み苦しむのは時間と費用の無駄！
特に、被告の所在不明や不詳の事案では、相手の反論がないのですから、取下げの制限はありません。
原告の都合で取下げて、再度訴訟提起することも自由自在です。
事前相談って効果的か？
本気で回答するのは、訴状提出後？
今なぜ裁判手続利用促進なのか？
事件数の激減（司法統計）
ピーク時と比較すると訴訟は５０％、調停は５％（６１万件→３万５千件）
簡裁の訴訟関与率→認定司法書士：６％、弁護士：１２％
原告訴訟代理人司法書士
平成２９年 １４，８２８件 約３３万件
平成２１年 １０８，５６７件 約６５万件
再開発・相続等で複雑な登記案件処理が激増しており、空き家問題は深刻度を増しています。
その解決を従来の手法＝法務局の手続のみで処理することは著しく困難です。
裁判所を賢く利用して、登記案件や空き家問題等を処理する担い手は、司法書士の皆様以外に考えられません😉
所有者の所在が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン（第３版）（３６０頁）
国土交通省のホームページより無料でダウンロードできます。
裁判所は訴訟に関係する資料を集め＆調査する権限があるってご存知でしたか？
民事訴訟法１８６条
「裁判所は、必要な調査を官庁若しくは公署、外国の官庁若しくは公署又は学校、商工会議所、取引所その他の団体に
嘱託することができる。」
上申書を提出して裁判所に依頼するのが一般的かも。
「できる」なので裁判所に嘱託する義務はありませんが😅
でも試して見る価値はありますよ😚
考えられる手段は全て尽くしてみましょうね😁