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渡辺浩二 設計室

分離発注(オープンシステム)の家づくり 自分らしい暮らしを建築家のワン・ストップサポートで

FAQ

これまでにうかがったご質問と、その回答です。
Q1からQ8まであります。
 

その他のご質問は、 | 「お問い合わせ」 | よりお声かけください。
 
また、お問い合わせから引渡し後のメンテナンスまでの詳細については、
  | 「家づくりの流れ」 | をご参照ください。
 
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Q1
業務内容についておしえてください
 

A1
主な業務は、
 
・住宅の設計・監理業務、
・分離発注方式での工事現場のマネジメント業務、
・原価管理、スケジュール管理
 
です。
 
 
「分離発注方式」とは、



(1:弊社の業務)

専任の設計・監理者兼現場マネジメント担当者(=コンストラクションマネージャー、以下CM)が、
初回のご相談から竣工後のメンテナンスまで、一貫してクライアント様の窓口となって、


・設計
・見積調整
・設計監理と現場でのマネジメント
・完成後のアフターメンテナンス


をおこないます。



(2:施工者の業務)

施工の実働部隊である各専門工事業者(職人さん)は、
それぞれの専門工事の内容に従って、CMの指揮の元、腕をふるいます。



(3:契約の形態)

弊社(CM)と、
それぞれの専門工事業者は、
建築主(クライアント)様と、個別に直接契約を結びます。
(各専門工事業者との工事契約については、弊社が立会人となります)
一棟の建物に対して(一括ではなく)、
それぞれ個別に契約を結ぶ(=発注する)ところが、
「分離」 発注方式と呼ばれる所以です。



(4:分離発注方式の特徴など)

個別に直接契約を結ぶので、
不明瞭な中間マージンの発生を防ぎ、人の顔とお金の流れが
よく 「見える」 建築方式で、
納得のいく家づくりに、相性がよい手法のひとつであるといわれています。



(5:実績について)

弊社渡辺のこれまでの主な実績は、


・設計+分離発注による現場マネジメント : 住宅13棟、集合住宅1件、店舗1件
・設計監理業務 : 住宅12棟
 

 です(詳細| 「設計室概要」 | をご覧ください)。



(6:おおよそのスケジュール)

計画全体の期間ですが、
基本設計開始から竣工引渡しまで、 おおよそ(※)6~12ヶ月くらいが目安です。
 
※実績値


| 「株式会社イエヒト」様ホームページ |
には、分離発注方式専用の
建物補償や
フラット35について、より詳しく解説がなされています。
| 弊社「家づくり資料室-分離発注とは- | に、分離発注についての、
これまでの体験談(と考察)を記しています。併せてご覧いただければ幸いです。
 

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Q2
設計する建物に、標準の仕様のようなものがあるのですか?
 

A2
特に「これです」といった決まった仕様はなく、ご要望をうかがいながら、
提案とヒアリングをくりかえすなかで、その計画ごとの仕様が決まっています。
 
それらのうち構造強度や断熱性能など、数値化できるものは、
「日本住宅性能表示基準」の各項目の仕様、
 
・構造の安定
・火災時の安全
・劣化の軽減
・維持管理・更新への配慮
・温熱環境
・空気環境
・光・視環境
・音環境
・高齢者等への配慮
・防犯対策
 
 
を基準としています。
 
 
 日本住宅性能表示基準をベースにした家づくりの基本事項をまとめました。
 参考にお目通しいただければ幸いです。
 

素材の風合いとか視界、空気の抜けや空間のボリューム、バランスなどの
数値化がむずかしいものについては、サンプルや模型、写真などをつかって、
できるだけ具体的にイメージしていただけるよう準備いたします。
 

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Q3
住宅の設計と分離発注の工事マネジメントしかやらないのですか?
 

A3
主な業務は住宅の設計+分離発注ですが、
店舗、外構工事など、住宅以外の案件や耐震診断、
 
 
ご相談内容に応じて、設計・監理業務も承ります(エリア外など)。
 

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Q4
設計料を払う分、割高になりませんか?
 

A4
プロ野球のピッチャーが投げる前にあらかじめ球種とコースを決めておくように、
どんな建物であれ、着工までには必ず 「設計」 という行為は存在します。
 

なので、「設計料を払う分、割高になりませんか?」というのは実は、
「家づくりの費用を項目ごとに明確にすることが、コストアップにつながるのですか?」
といった問いの言い換えです。そしてこの問いをひっくり返すと、
 

「家づくりの費用を項目ごとに明確にしないことは、コストダウンにつながるのですか?」
 と、なりますが、ご推察のとおり、どんぶり勘定ではコストダウンは計れません。
 

まわりくどくてすみません。
つまり、弊社の場合は、家計簿をつけると無駄な支出が減ることと同じ理由で、
設計料をいただく分だけ、「割安」になります。
 
 
 
どのくらい割安なのかは、次に記します。
 

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Q5
建物の坪単価は、おおよそどのくらいですか?
 

A5
建物予算とボリュームを初期段階に大掴みするためにとても重宝する坪単価ですが、反面、
 

①どこまでの範囲の費用を、
②どこまでの範囲の面積で割るかで、
 

かなり恣意的なばらつきが出てしまうのも坪単価です。
 

これまでの経験からいうと、
@50万円/坪が、木造住宅全体を見渡したときのひとつの基準になるであろう、
というのが実感です。が、 説明不足による数字のひとり歩きを避けたいので、
ここでは直接的な表現を避けて、
 
 
 
「一般的な規模・仕様、同条件で分離発注ならば、(※)10~20%のコストダウンになります。」


と、いうのでは説明不足ですから、次で具体的に書きます。


※ 
設計事務所+建設会社さんのケースと比較すれば、20~30% 、
   

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Q6
「具体的に・・・」とは?
 

A6
いわゆるパワービルダーさんから長期優良住宅先導モデルまでのグレードの範囲で、
床面積を30~60坪(100~200㎡)と仮に枠組みしてやると、
その坪単価は、恣意的なばらつきを含めても45~75万/坪くらいにおさまります。
 

この範囲で建物予算1500万~4500万(リフォームならば400~2500万)ならば、
その規模と仕様についての概要、これまでの仕様とコストの具体例をお伝えできます。
 

実際の計画では建物単体の費用にあわせて、
 

・駐車スペースやアプローチ、庭などの外構工事費、
・税金などの諸費用、
 

なども必要になりますから、建築相談の際には、差し支えなければ、
計画全体についての概要をお伺いします。
 

 

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Q7
「設計事務所に現場管理ができるわけがない」
と、知り合いが言っていたけれど、大丈夫ですか?
 

A7
スムーズで安全な現場の進行と
品質管理のために必要なことは、


・入念な準備
・早めの段取り
・情報の共有
・密なコミュニケーション


です。


故に、設計事務所なのか否か、を問うことには、意味がないような気がします。
 
 

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Q8
ローン借り入れや諸費用など、
資金計画の相談にのってくれますか?
 

A8
はい、もちろんです。
フラット35や各金融機関さんのローン手続きについて、
融資基準に対しての設計・仕様の打ち合わせから、
書類作成・提出のお手伝いまで登記や税制などと併せて、
これまでいろいろな経験を積ませてもらいました。
 
 
 
どうぞお気軽にご相談ください。 
 
 
 
  
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Q9
土地がないけれど、相談にのってくれますか?
 
 
A9
はい、もちろんです。一緒にさがしましょう。
 
 
 

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Q10
予算がないけれど、相談にのってくれますか?
 
 
A10
はい、よろこんでご相談をお受けいたします。
 
ご予算の割り振りをどうすべきか、その道筋を明確にすることで、
幅広い選択肢が、というか実は予算は「ある」ということが、
見えてくるようです。
 
 
 
 
 

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以降、逐次更新します。